小产权房交易风险大且不受法律保护，新政策出来全部要转正？ - 文章专栏 - 模袋云

近段时间，国土资源部强调，集体土地建设租赁住房和违法建设的所谓“小产权房”不能混为一谈，过去我们所说的小产权房，无论是在规划上、用地上、还是建设的销售上，都是不受法律保护的，现在集体建设用地，建设租赁住房试点，被部分人视为“小产权房转正”的一种信号，下面具体看看怎么回事吧！

一、什么是小产权房？

指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，它的产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，也称之为“乡产权房”，大小产权划分的背后，根源是我国的二元土地制度。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。这类型房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案，所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

二、为什么小产权房备受歧视？围绕小产权房背后的利益博弈有哪些呢？

《宪法》规定城市土地国有，而农村土地集体所有，这就像户籍制度上区分城市户口和农村户口，农村户口天生就比城市户口含金量低。关键的在于《土地管理法》规定：在国有土地上可以进行开发建设，而要在集体土地上进行开发建设，必须首先将集体土地转为国有土地，然后才能按照规划进行开发。因此，农村集体土地不能直接上市交易，而国有土地通过收缴土地出让金，采取“招拍挂”等方式，高价转让给房地产开发商，地方政府从中获取大量高额垄断利益，所以区别在于，国有土地寸土寸金，并且能卖个好价钱。农村集体土地如果想卖一个好价钱，就只能通过城市政府批准、收购再转卖的方式进行。现在许多城郊的土地不断被征收建商品房，也就是这个原因。据相关资料显示，土地用途转变增值的土地收益分配中，政府大约得60%~70%，拥有集体土地所有权的村一级集体经济组织得25%-30%，农民只得5%-10%。在一线城市，政府卖地收入与农民得到补偿之间的差距更是超乎很多人的想象。通过低价征收农村集体所有土地，再高价转卖给开发商，农民的利益实际上被剥夺了，农民不愿意让利益被地方政府垄断，所以就出现了“小产权房”。

三、小产权房所省去的费用在哪些地方？

1、购地成本。

2、各种税费。

注：刨去这两部分费用，住房的价格可以压低70%左右。

四、新政策出来后，小产权房将会全部转正吗？

1、房地产市场专家

将这个政策与“小产权房”转正挂钩未免太牵强了。这个政策是房地产长效机制的重要组成部分，向租房市场释放土地增量，以改变住房租售体系结构。

2、国土资源部土地利用司负责人

集体租赁住房与“小产权房”一个是依法依规，一个违法违规，不能混为一谈。

3、业内人士

集体建设用地建设租赁住房试点和已建成的“小产权房”事实上是两个概念。

4、因为小产权房的价格比较低，所以成为了破除地方政府国有土地垄断权的最大威胁，有些地方政府通过垄断土地，抬高土地价格，把卖地收入，作为财政收入的主要来源。如果小产权房和商品房同权进入市场，这就等于断了地方政府的财路，地方政府当然不会同意。在土地财政制度没有根本改变之前，小产权房不可能转正。

5、由于小产权房一方面存量大供给多，另一方面价格低，如果这个时候把小产权房转正，巨量低价房源涌入商品房市场，势必给当前房价造成巨大冲击。因此引发的复杂金融后果，是目前政府无法掌控的，政府不会去冒这个风险，所以小产权房难以转正。

五、目前政策下，小产权房的法律风险主要体现在哪？

1、违约风险。

因为没有房地产相关证件，大部分小产权房的交易仅仅是一纸合同，所以这种合同通常属于无效合同，另外还存在着房价波动下当事人一方毁约的重大风险。

2、拆除风险。

没有报建房手续的小产权房属于违法建筑，面临着随时被政府拆除、没收的可能，即便是一直使用，在拆迁时想得到补偿也是非常难的。

六、小产权房一般包含哪几种情况？

1、政府划拨土地小产权房：在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发的住房，或在该地块上限制上市的住房。

2、军队用地小产权房：在军队拥有使用权的土地上进行房屋的开发，然后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。

3、集体用地小产权房：占用集体用地建设的商品住宅。

七、小产权房的交易会面临哪些风险？

1、难以转让；

小产权房不可以变更物权登记，简单的说就是房屋的物权所有人仍然是出让人，在这个前提下，买受人很难再次转让这个房屋。

2、拆迁时难以获得全额补偿；

农村集体土地上建设房屋出让给集体外人员，本身违法且无效，遇到拆迁很难获得全额的补偿。

3、一房多卖；

由于小产权房无法进行物权登记，因此除非受让方已经实际占有了房屋，不然的话出让方都有可能将房屋出售给第三人。

4、离婚时难以分割；

夫妻购买小产权房并没有所有权，如果夫妻离婚，法院不会处理小产权房的归属问题。

5、合同无效；

根据相关规定，农村私有房屋买卖合同应当认定无效，相关案件的审理判决应起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。

八、小产权房产生的问题有哪些

1、一些城市的房价完全脱离了居民真实的购买能力。

2、价格远低于商品房的违法“小产权房”就成了一些低收入群体无奈的冒险和选择。

3、随时可能被官方宣布为“非法建筑”的小产权房。

九、小产权房问题为何屡禁不止？

1、高房价下的市场空间。

城市，商品住宅、保障性住房、经济适用性住房等多种住房建设及住房供应体系已经或正在完善，小产权问题既没有纳入“正名”的城镇住房体系，也不是“规定”的农村住宅建设及供应体系的“嫡系”，小产权住房无论建设还是到交易无疑是市场刺激下的“私生子”，它填补了高房价住宅市场留下的市场空间。

2、低收入人群的冒险与选择。

房地产经济与相关制度建设发展严重不平衡的产物，因此，“小产权房”凭借价格上的优势，被一些低收入的人群而选择。

3、深层的历史根源。

“小产权房”作为二元体制下，转型中国存在的独特现象，多年的实践也一再证明，根本无需从法理上论证“小产权房”是否合法的问题，而是应该基于中国土地制度的缺陷，土地制度改革的大方向，以及中国房地产长效机制的建立等事实，探求“小产权房”的解决之道。

十、如何解决“小产权房”问题？

相关部门已明确表态，各地要按照要求坚决做到“三个一批”，也就是坚决拆除一批“小产权房”，坚决查处一批典型案件，严肃追究一批有关责任人员的责任。“小产权房”问题非常复杂，涉及的利益格局非常重大，解决的难度也非常大，但在啃改革的硬骨头的背景下，解决“小产权房”问题，既要尊重法律，也要照顾历史和现实，还要面向中国房地产市场以及土地制度的未来，要有大智慧和大格局，而不是重复过去严厉而无用的老调。这不是真正解决问题的办法。