十问十答看懂农房集聚区建设政策，东阳农村危房置换有福了 - 文章专栏 - 模袋云

　　在我国浙江省的东阳市推出了农房集聚区建设政策，表示农村危房能置换了，政策一出，立马成为了东阳人十分关心的事情，那么小编就对农房集聚区建设政策进行详细解读，用十问十答的形式让大家看明白。

　　一、为什么要开展农房集聚区建设？

　　开展农房集聚区建设，是推进新型城市化和城乡发展一体化的有效路径，是加快城乡统筹、促进人口集聚的有力抓手，也是解决无房户（危房户）住房困难、改善城乡人居环境的重要举措，更是实现土地集约节约利用的治本之策。当前东阳市正在大力开展危旧房治理改造工作，开展农房集聚区建设，顺应了城乡居民改善住房条件的强烈期盼，也是做好危旧房拆后安置的现实需要。基于以上考虑，根据省、金华市有关文件精神，结合东阳市实际，东阳市委、市政府出台了《关于推进农房集聚区建设的指导意见》。

　　二、集聚区项目选址如何确定？

　　根据城乡统筹、推进新型城市化的总体要求，农房集聚区的选址，优先选择在交通区位优势明显、公共服务设施完善、综合经济实力较强的区位。根据东阳市实际情况，首批农房集聚区选址在城区和横店、南马、巍山三个省级中心镇，其中城区选址在迎宾大道以东、北四路以北地块，横店镇选址在影视大道以东、镇北路以南地块，南马镇选址在南马实验小学以南、长山路以东地块，巍山镇选址在金源大道以东、长安路以西、金钩村以北地块。目前，四个集聚区项目正在紧锣密鼓地开展控制性详细规划的编制和综合成本价、市场价的评估等前期工作。

　　此外，其他镇乡街道具备宅基地复垦或存量建设用地指标且居民在本地集聚意愿达到一定规模的，经市政府批准，也可以在本镇乡街道内开展农房集聚区建设。

　　三、哪些对象可以参加集聚？

　　对于实施危旧房连片改造区域内的城乡居民，零星拆除的D级危房户和涉及公共安全的C级危房户，以及纯无房户等三类对象，在所属村（小区）采用“节地模式”先行安置的前提下，仍无法得到有效安置的，可参加集聚并享有优先安置的权利。此外，经认定需实施下山移民、地质灾害隐患点搬迁和土地综合整治区域范围内的城乡居民，因城镇建设需要被征收为国有土地的城乡居民和经市政府批准同意的其它对象，也可参加集聚。

　　四、参加集聚的置换比例如何确定？

　　集聚对象可用合法建筑的占地面积或可审批宅基地的占地面积，按照一定比例置换集聚区安置房的权益面积（建筑面积）。具体在综合考虑镇乡街道经济发展水平、土地级差、集聚区项目所在地房地产市场价格等因素的基础上，按如下标准进行置换：

　　1.省级中心镇的规划区范围内居民在省级中心镇参加集聚的，按照1:3的比例进行置换；省级中心镇的规划区范围外居民在省级中心镇参加集聚的，按照1:2的比例进行置换。

　　2.非省级中心镇的规划区范围内居民到省级中心镇参加集聚的，按照1:2的比例进行置换；非省级中心镇的规划区范围外居民到省级中心镇参加集聚的，按照1:1.5的比例进行置换。

　　3.省级中心镇的规划区范围内居民到城区参加集聚的，按照1:2的比例进行置换；非省级中心镇的规划区范围内居民到城区参加集聚的，按照1:1.5的比例进行置换；各镇乡规划区范围外的居民到城区参加集聚的，按照1:1的比例进行置换。

　　4.六石、城东、南市三个街道的居民到省级中心镇参加集聚的，按照1:3的比例进行置换；到城区参加集聚的，按照1:2的比例进行置换。

　　5.吴宁、白云、江北三个街道范围内的居民在城区或省级中心镇参加集聚的，按照1:3的比例进行置换。列入城中村改造范围的，置换标准参照城中村改造有关政策。

　　6.非省级中心镇的居民在本地参加集聚的，其置换标准参照第一项的置换比例执行。

　　五、集聚区安置房的置换价格是多少？

　　安置房的置换价格分为综合成本价和市场评估价，其中在可安置面积以内部分，按综合成本价收取。因户型关系超出安置标准面积10㎡（含）以内的，超出部分按公布的综合成本价收取；超出10－20㎡（含）的，超出部分按公布的市场评估价80%收取；超出20㎡的，超出部分按公布的市场评估价收取。车库（车位）、附房、阁楼等不计入安置面积，按市场价收取。

　　综合成本价包括建安费、公建配套、税费、财务成本、管理成本、土地征用报批费等相关费用，初步测算在3000元/㎡左右；市场评估价以有资质的评估公司参照所在地段同类项目的评估价为基数。综合成本价和市场评估价以项目业主单位公布为准，所公布的价格是项目均价，户型和楼层差价等在选房细则中明确。

　　六、集聚区安置房的性质是什么？

　　集聚区项目用地属国有划拨性质，其安置房在按规定缴纳土地出让金后转为国有出让土地，可以上市交易（抵押），但应至少保留一套房屋不得上市交易（抵押）；集聚对象除安置房外另有其他房产的，在出具相关证明后，于不动产权证首次登记之日起，满五年可将保留的房屋上市交易（抵押）。

　　七、集聚区项目实施的程序有哪些？

　　项目业主单位发布建设公告，公布相关规划、综合成本价和市场评估价以及房屋交付标准，并经提出集聚申请、开展审核公示、下达集聚任务、制订建设方案、进行土地划拨、签订集聚协议、缴纳集聚款项、启动项目建设、完成权证注销、组织房屋交付和做好档案移交等一系列环节后，完成集聚区的建设。

　　八、参加集聚如何交付房款？

　　集聚房款分四次缴纳。第一次，在签订置换协议时缴纳置换总价30%的首付款；第二次，在农房集聚区项目完成±0基础结构施工时缴纳置换总价20%的房款；第三次，在房屋结顶时缴纳置换总价30%的房款。最后，在房屋正式交付时按实结算缴纳剩余款项。

　　集聚对象未按协议约定期限缴纳房款的，取消集聚资格，已缴纳部分款项不计息退还。

　　九、集聚对象的权益有哪些？

　　集聚对象将享受农房集聚区项目所在地的居民医疗、就业、就学等一系列权利，并继续享有原村级集体经济组织成员除宅基地以外的其他权益。同时还可享受契税减免政策，对于原有住房合法建筑面积部分，在办理权证时可免收相应部分面积的契税，超出部分面积则按有关规定收取。

　　十、集聚区项目的实施主体是谁？

　　城区农房集聚区项目的业主单位是东阳市建设局，具体实施由市城投集团负责，由江北街道做好配合；其他农房集聚区项目的业主单位和实施主体是项目所在镇乡街道。经市农房改造工作领导小组批准，农房集聚区项目可以委托具有资质的企业代为建设。集聚对象所在镇乡街道应当配合农房集聚区项目业主单位做好宣传发动、资格审核、协议签订、收缴房款等相关工作。

　　看完十问十答，相信东阳人民对农村危房置换更加明白了，农房集聚区建设能更好的推进新型城市化和城乡发展一体化，小编个这个政策点赞。