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麦肯锡解析建筑业发展趋势:建筑业进入下一个常态,九种变革能够从根本上改变建筑行业! - 文章专栏 - 模袋云


资料来源:麦肯锡全球研究所
【国盛建材】黄诗涛团队 翻译,转载请注明出处!


 引言 


2017年,麦肯锡全球研究所(MGI)强调,建筑行业需要升级,若升级成功最终可以提高50%至60%生产力,相当于全球1.6万亿美元/年的增量价值。行动的号角已经响起:我们交流过的高管们都在思考如何应对未来的变化。他们越来越认识到,建筑业已不存在是否或是何时会受到影响的问题。变化已经出现了。在发布本报告时,新冠疫情正在逐步发展并加速产生影响,推动建筑产业向“下一个新的业态”转变。

高管们正在努力应付疫情带来的经济动荡、需求延迟,和施工限制以及安全作业程序。但是,对于高管们而言,关注模式变化以及行业变动也同样是至关重要的。正是危机区分出胜利者与失败者,快速大胆采取行动的人会取得成功这项研究分析了整个建筑生态系统将如何变化,现有企业有多少在险价值,以及如何快速采取行动,以适应并建立新的产业结构。我们通过对行业动态的自上而下的审视,对公司数据的自下而上的分析以及高管访谈来对整个价值链进行研究。在撰写报告时,我们致力于为建筑业高管解决最紧迫的长期战略问题:他们在价值链中的哪部分会如何受到影响,受到多少影响,以及他们应考虑哪些措施来为企业未来的发展做好准备。

我们希望这些见解将有助于确信即将要发生的变革,为世界各地的建筑企业高管在企业转型过程中提供一盏指路的明灯,帮助他们渡过难关。



 内容简介 


建筑及其相关产业建造起房地产、基础设施和工业结构。这些构成了实体经济的基础,对我们的日常生活也至关重要。从海底隧道到摩天大楼,建筑业已经成功交付了极具挑战性的项目,但是很长一段时间内建筑业在许多方面的表现也不尽人意。新冠疫情可能是又一个危机,给强周期性行业造成了严重破坏。外部市场因素加上分散、复杂的行业属性以及对风险的厌恶,使建筑业变革既困难又缓慢。新冠疫情将极大地加速早已开始的行业颠覆。对于领导者而言,在这样的时代背景下为新业态找到指导方针,并做出大胆的战略决策以成为赢家,比以往任何时候都更为重要。

许多研究着眼于模块化结构和可持续性等个别趋势。本篇报告评估了一系列颠覆性趋势将如何结合起来以重塑行业。我们的研究基于和专家、高管的100多次对话,集合了我们服务遍布于建筑产业的客户所积累的第一手经验,和对其他行业转型历程的回顾,以及未来形势的判断。通过对400位全球行业领导者进行问卷调查,我们确认了趋势和场景。最后,我们根据当前的公司数据,对整个价值链中的价值和利润进行定量建模,并对未来进行了情景分析。我们大量证据表明,颠覆将触及整个行业,并且已经开始大规模开始。

我们的发现包括:

——建筑业是世界上最大的产业,即使在危机之外,建筑业也表现不佳。建筑的产业链占全球GDP的13%,但在过去的二十年中,建筑业的生产率仅以每年 1%的速度缓慢增长。尽管建筑行业存在明显的经营风险,工期和造价超支是常态,但息税前利润(EBIT )也仅为5%左右。

——九种变革将从根本上改变建筑项目的交付方式,其他类似行业已经经历了许多转变。可持续发展要求、成本压力、熟练工人匮乏、新材料、工业化生产、数字化以及新进入者的结合将改变价值链。未来的变革包括产品化和专业化,增强对价值链的控制以及更加以客户为中心和品牌化。整合和国际化将创造规模经济,以适应在数字化、研发和设备投资、可持续性和人力资本上进行更高水平的投资。

——新冠疫情将加速已经开始的大规模变化。我们的研究表明,从现在起的五到十年,建筑业的面貌将大不相同。超过75%的高管调查受访者认为这九种变革很可能会发生,而超过60%的受访者认为这些变革将在未来五年内大规模发生。我们已经看到了具体的变化迹象:例如从2015年到 2018年,北美新建房地产建筑项目的永久模块化建筑市场份额增长了50%,自2013年以来全球排名前2500位的建筑公司中的研发支出增长了约77%。三分之二的调查受访者认为新冠疫情将加速变革,而一半的受访者已经进行了相关投资。

——2650亿美元/年的利润池等待颠覆者到来。全球建筑产业价值链(增加值约11万亿美元,利润1.5万亿美元)会发生巨变。根据分资产类别进行的分析和专家访谈,即使当新冠疫情的经济影响减弱时,受到颠覆的细分市场也可能会有40%-45%的现有增加值处于风险之中,这些价值可能会转移,例如转为异地制造、消费者剩余或新的利润来源。如果建筑业者获取了这些转移价值,盈利能力可能翻倍,从 5%增至10%。在房地产、基础设施和工业结构等领域变革的规模和步伐以及适当的应对措施各不相同。迅速行动并设法在根本上超越竞争对手的玩家可以在 2650 亿美元的新增和转移利润中(现有利润中的 15%-20%会在体系之内重新分配)抢占最大份额,并且估值更类似于硅谷初创公司而非传统建筑公司。

——为了生存和发展,从业者必须做出反应。建筑价值链中的所有参与者都需要制定应对或引领颠覆的策略。对于工程设计、材料分销和物流、总承包和专业分包尤其如此,这些环节都可能面临商品化,并且部分环节的价值份额下降。公司可以尝试捍卫自己的地位并适应环境变化,或者重塑自己以利用这些变化。

——投资者对于其投资领域的变革要有洞察力,将有大量的机会产生。政策制定者应帮助建筑行业提高生产力,并提供更好的住房和基础设施。如果业主促成这种变革,他们将以更低的成本获得更好的建筑。


 核心概要 


建筑业包括房地产、基础设施和工业结构,是全球经济中最大的产业,占世界GDP的13%。仔细观察其基本盈利能力,可以明显看到建筑行业在经济良好时期面临了压力,在危机时期更甚。我们认为有九个变革将从根本上改变建造方式。能够调整其业务模式的公司将从中受益,而其他公司则可能难以生存。

从历史上看,建筑行业的表现一直不佳。

从城市景观和大规模的基础设施到持续性创新,建筑行业所取得的成就令人印象深刻。然而,在过去的几十年中,它也饱受糟糕表现的困扰。

在过去的 20 年中建筑业年生产率的增长仅为整个经济平均增长水平的三分之一。风险厌恶、碎片化以及难以吸引数字化专业人才,减缓了创新的进程。建筑行业的数字化水平几乎低于其他任何行业。尽管存在高风险和许多无力偿债的情况,盈利能力仍然很低,息税前利润率(EBIT)约为 5%。普遍的工期和预算超支以及冗长的索赔程序降低了客户满意度。

整个建筑业将强烈感受到新冠疫情对经济的影响。更广泛的建筑相关产业也将受到强烈影响,其中包括建筑公司的零部件和基础材料供应商、开发商、业主、分销商以及机械和软件提供商。在撰写本文时,全球范围内普遍存在高度的经济不确定性,而建筑业的波动往往比经济整体的波动大得多。麦肯锡全球研究所(MGI)研究表明,如果一切顺利,2021 年初建筑活动可能会恢复到危机前的水平,但是如果长期经济活动受限可能意味着要推迟到2024年甚至更晚。以往的危机对趋势产生了加速作用,这次危机也会引发持久变化,改变现有环境使用方式,例如应用在线渠道或远程工作方式。

建筑行业的落后表现是建筑市场基本规则和特征以及行业竞争动态的直接结果。周期性需求导致较低的资本投资,并且定制化需求限制了标准化;建设项目非常复杂,而且越来越复杂,物流需要处理重物和不同的部件;体力劳动的比例很高,并且在某些市场中严重缺乏熟练工人;项目复杂度较低的细分领域进入门槛低,非正式劳动力的比例高,这使得规模较小且效率低下的公司可以参与竞争;建筑行业受到严格的监管,从施工许可、安全认证和工地管理等所有事情,都受到严格管制,招标中的最低价规则使基于质量、可靠性或可替代设计的竞争更加复杂。

这些市场特征之下,今天的建筑业需要克服多种阻碍生产力和变革的力量:(具有独特性的定制项目的)可重复性和标准化程度有限;(本地市场结构和行业门槛低导致)碎片化(横向和纵向均是),大部分是规模经济有限的小公司;项目步骤繁多、责任分散化使得协调变得更加复杂,承包模式和激励机制错位;风险通常会在价值链内转移,而不是消除,参与者从索赔中获利而不是直接受益于优质的交付;高度不可预测性和周期性导致建筑公司依赖临时员工和分包商,从而影响了效率,限制了规模经济并降低输出质量和客户满意度。

变化的市场环境、技术进步和具有颠覆性的新进入者将触发行业大变。

在新冠疫情之前,建筑业的颠覆速度已经是前所未有的。未来几年,市场特征可能会有根本性变化,例如:技术工人的匮乏、基础设施和经济住房带来的持续成本压力、对工地可持续性和安全性的更严格规定、客户和业主需求的日益复杂等。隐现的颠覆包括工业化和新材料、产品和过程的数字化以及新进入者,这些将塑造未来的行业动态(图表 A)。


颠覆源:越 来 越 复 杂 的 客 户 和 全 生 命 周 期 成 本(TCO)压力。客户和业主越来越复杂,不断有更专业的资金涌入建筑行业。例如,从 2014 年到 2019 年,私募股权公司筹集了超过 3880 亿美元用于基础设施项目,其中仅在 2019 年就筹集了 1000 亿美元,比2018 年增长了 24%。客户在性能、全生命周期成本和可持续性方面的需求也在不断发展:建筑物能源和运营效率以及建筑结构的灵活性和适应性将成为当务之急。希望获得简单的数字交互以及可适新更强的建筑结构的客户也不断提高期望。

由于公共预算紧张和住房负担能力问题,建筑行业面临持续的成本压力。麦肯锡(McKinsey)的分析发现,到 2035 年,全球基础设施投资将需要 69.4 万亿美元,以支持预期的 GDP 增长,而且全球三分之一的城市家庭无法负担得起市价房屋。新冠疫情的经济影响加剧了该问题——成本和负担能力问题。

熟练劳动力的持续短缺和不断变化的物流方式。技术工人短缺已成为几个市场的主要问题,退休将耗尽人才。例如,预计到 2031 年美国现有建筑工人中将有约 41%退休。在撰写本文时,新冠疫情对这种进程的影响是不确定的。

安全和可持续性法规以及建筑规范的标准化。对可持续性和工地安全性的要求不断提高。在新冠疫情发生之后,需要新的健康和安全流程;关于气候变化的全球讨论加剧了行业碳排放的压力。

同时,在某些市场中,政府认识到需要标准化建筑规范或提供工厂建造产品的类型证书和认证,而非对每个场所逐一审查,但这一过程仍然缓慢。

工业化。模块化,非现场生产和现场组装自动化将实现工业化和基于产品的非现场方法。随着新冠疫情的进一步发展,向更加可控环境的转型将更加有价值。向高效异地制造过渡的下一步涉及集成自动化生产系统,从本质上使建筑更像汽车制造。

新材料。水泥等传统基础材料的创新可以减少碳排放。新兴的轻质材料,例如轻钢框架和交叉层压木材,可以带来更简单的工厂模块生产。他们还将改变物流模式,实现更远距离的物料运输和更大程度的集中化。

产品和流程的数字化。数字技术可以实现更好的协作,对价值链的更好控制以及向更多数据驱动型决策的转变。这些创新将改变公司处理运营、设计和建造以及与合作伙伴互动的方式。集成了物联网(IoT)的智能建筑和基础设施将提高数据可用性,并实现更高效的运营以及新的业务模型,例如基于绩效的承包和协作签约。公司可以使用建筑信息模型(BIM)创建完整的三维模型,并增加进度和成本等其他层次数据,在项目的早期就把设计阶段与价值链的其余部分集成起来,而不是在施工的同时完成设计,从而提高效率。这将从根本上改变建筑项目中的风险和决策顺序,并使传统的 EPC 模式被颠覆。自动化的参数设计和族库将改变工程设计环节。使用数字工具可以显著改善现场协作,而且数字渠道正在扩展到建造环节中,具有改变整个价值链中买卖商品交互方式的潜力。与其他行业一样,新冠疫情正在加速数字工具的集成。

新进入者。初创企业、老牌玩家增加投资以及来自风险资本和私募股权的新资金正在加速颠覆当前的商业模式。随着新冠疫情引发的经济危机的发展,我们还预计公司重组和并购活动将会增加。


 期望九种变革能够从根本上改变建筑行业 


根据我们的调查,超过 75%的受访者认为这些变革很可能会发生,而超过 60%的受访者认为这些变革可能会在未来五年内发生。新冠疫情带来的经济影响似乎将加速它们的发展。

基于产品的路径。将来,越来越多的建筑结构和附加服务将作为标准化的“产品”来交付和销售,包括开发人员推广品牌产品,具有标准化但可定制设计(可以从一个产品世代升级到另一个)的建筑,以及使用异地生产的模块化元素和标准化组件进行交付。这些模块和元件将运送到现场并组装。在安全、非敌对的环境中,生产将会类似于装配生产线的过程,并具有高度的可重复性。

专业化。为了提高利润率和差异化水平,公司将开始专注于细分市场(例如豪华单户住宅,多层住宅,医院或加工厂),从而在这些领域和市场中建立竞争优势。公司将专门研究使用不同的材料、部件或建造方法。向专业化的转变还将要求公司开发能力和知识累积能力,以保持其竞争优势。显然,参与者将需要仔细权衡效果、效率和品牌定位 ——更大范围的专业化可以应对潜在风险,更多元的组合带来周期性优势。

价值链控制以及与核心供应链的集成。公司将转型到控制价值链上的重要活动,例如工程设计,选择组件制造,供应链管理和现场组装。公司将能够通过纵向整合或战略联盟与合作伙伴关系来实现这一目标,具体方法是使用协作合同和更一致的激励措施。数字技术将改变交互模型:BIM 模型将在流程的早期阶段做出更多决策,分销将转向在线平台和高级物流管理,而端到端软件平台将使公司能够更好地控制和整合价值联和供应链。价值链控制或集成将减少界面摩擦,并使创新更加灵活。

合并。对专业化和创新投资的不断增长的需求(包括使用新材料,数字化,技术和设施以及人力资源),需要比目前更大的企业规模。随着基于产品的方法具有更高的标准化和可重复性,进一步增加了扩大规模的重要性,建筑行业可能会越来越多地看到在价值链的特定环节以及整个链条上的并购。

以客户为中心和品牌化。通过产品化,即将开发、工程或建筑服务转变为易于投放市场的产品或解决方案,具备独特属性和价值的品牌将变得更加重要。与传统的消费行业一样,强大的品牌可以使客户与建筑公司或供应商的产品更紧密地联系在一起,并有助于建立和保持关系并吸引新客户。与其他制造业中的品牌相似,此类建筑品牌将包括产品和服务质量、价值、交货时间、可靠性、服务产品和保修等方面。

技术和设备投资。产品化意味着需要建立异地工厂,这需要对工厂,制造机械和设备(例如用于自动化制造的机器人技术)和技术进行投资。在不使用模块化的情况下,使用先进的自动化设备和无人机以及其他技术,建筑工地也可能会变得更加资本密集。研发投资对专业化或产品化程度更高的公司将变得越来越重要,因此公司可能会增加用于开发创新产品的支出和技术投入。

人力资源投资。创新、数字化、价值链控制、技术使用以及终端应用细分领域的专业化都增加了研发和内部专门化的重要性,这将促使企业在人力资源上进行更多投资。风险管理和其他当前功能的重要性将降低,其他功能的重要性将提升(如供应链管理)。为了构建必要的能力,公司将需要进一步投资于其员工队伍。大多数参与者都在努力吸引他们所需的数字人才,并且为未来商业模式转变而兴奋。

国际化。更高的标准化将降低跨地区运营的障碍。随着规模对于获取竞争优势变得越来越重要,参与者将增加其全球足迹,既包括基础设施等高价值、小批量项目,也包括全球需求的、可复制的产品。但新冠疫情可能会减缓这种发展。

可持续发展。尽管可持续性已经是一个重要的决策因素,但我们才刚刚处于日新月异的快速发展中。除了减少碳排放的讨论之外,自然气候风险已经在增长并需要应对。公司在采购材料时需要考虑对环境的影响,以使制造业将变得更加可持续(例如,使用电机)并使供应链在可持续性和弹性方面得到优化。此外,工作环境将需要从敌对性转变为非敌对性,从而使施工更安全,耗水量、灰尘、噪音和垃圾也是关键因素。

如今,基于项目的构建过程似乎将从根本上转向基于产品的方法(图表 B)。公司不会在现场建造独特设计的结构,而会在异地设施中进行生产。标准化的子元素和构件很可能会在内部像研发一样设计。这些元素将单独制造,然后与定制选项进行组合以满足定制要求。为了通过重复有效地进行生产并学习,开发人员、制造商和承包商将需要专注于细分终端用户。数据驱动的商业模式将会出现。总体而言,这一过程可能类似于造船或汽车制造等其他行业的制造。

我们有理由相信,以赢家为主导的格局将会出现,而无法迅速调整的公司就有可能看到市场份额和利润率下降的风险,直到最终倒闭。

建筑业不是第一个在整个价值链上遇到落后生产力和被破坏颠覆的行业。可以从其他行业身上汲取教训,这些行业具有相似的特征并曾遇到建筑业现在面临的挑战。我们分析了其中四个行业的变化:造船业、商用飞机制造业、农业和汽车制造业。所有这些变化都清晰可见,并且价值转移给那些能够最好地应对变化的人。生产技术的创新和新的工作方法启动了新进程。如今,在各个行业中,赢家都继续在技术上进行大量投资,其中很多都专注于数字化以及数据驱动的产品和服务。

例如,过去在商用飞机制造中,行业格局高度分散。每架飞机都是根据定制和基于项目的制造设置从头开始建造的。工业化引发了向装配式制造的转变变革,装配式制造后来变得高度自动化。由于随后的标准化,商用飞机制造行业进入了整合阶段,导致了两个主要参与者的崛起:空客和波音。转型导致了产业链价值向客户的明显重大转移。由于商用飞机制造面临着与现在建筑业相似的阻碍力,转型过程大约花费了 30 年的时间。



 现有价值中将近一半处于危急关头 


随着价值和利润在未来 15 年内发生变化,行业转型将创造巨大的机遇和巨大的风险。过去的几年中,在建筑价值链和所有资产类别中,大约有 11 万亿美元的增加值和 1.5 万亿美元的利润。展望未来,那些受转变影响最大的细分市场(如酒店建设)中,高达 45%的现有价值可能会受到威胁(图表 C)。现有价值的20%至 30%将保留并重新分配到产业链生态系统中,以使转型能够发生。剩余的 15%到 20%价值将供大家竞争,因为这些转型可以节省成本并提高生产率,并为参与者或客户带来好处(以降低价格或提高质量的形式)。如果生态系统中的参与者完全抓住了这一部分价值,他的总利润率可能会从目前的 5%增长近一倍,达到 10%。快速行动并设法从根本上超越竞争对手的参与者可以抢占这一新的 2650 亿美元的利润池中的最大份额(转移到新生态系统中的 15%-20%的价值)。


有些公司受影响更大。软件供应商预计将显著增加其增值贡献,尽管是从价值链 1%到 2%的小增量。此外,预计会有很大一部分价值从建筑工地转移到场外预制设施。相比之下,除非总承包商和专业承包商将自己重新定位为执行能力卓越的公司,否则可能会面临很大的下滑。基本的工程设计以及材料的分销和物流可能会面临大量商品化和自动化风险。

在险价值可以使生态系统中的参与者受益,利润增加,工人工资更高,也可以使顾客受益,产品价格更低、质量更高。快速行动并设法降低成本并提高生产率的公司将比竞争对手具有优势。这些先行者可以将生产力的提高转化为利润。从长远来看,随着其他参与者的调整和竞争的加剧,根据其他行业的经验看,大部分收益将转移给客户。

基于情景分析,到2035年,有10%到12%的建筑活动将按照本报告中概述的变化进行移动,但是由于起点和转换能力的不同,不同资产类别的变化速度将会有很大差异。例如,在房地产领域,我们预计到2035年,通过新价值链完成的新建筑项目比例将增加15%。这一高于平均水平的数字部分是由于单户和多户住宅、酒店、办公室和医院的标准化潜力所致。对于基础设施,通过转变后方式交付的新建筑的比例约增长 7%,例如,桥梁,机场和铁路具有特殊的潜力。在工业建筑领域的渗透率可能会提高约5%,因为它的几个细分领域过去已经取得了重大进展。


 转型将需要时间 新冠疫情将加速变革 


建筑业的全面转型可能需要数十年的时间,但是这一过程已经开始。我们的调查显示,行业领导者在很大程度上认可这一点,本报告中概述的变化可能在未来五到十年内大规模发生,并且新冠疫情将加速变化。

我们在 2019 年 11 月和 2019 年 12 月对 400 位决策者进行的高管调查发现,自 3-5 年前以来,高管的态度有了实质性的变化(有关调查的更多详细信息,请参见第 1 章的侧栏“关于高管调查”)。总体而言,有 90%的受访者坚信行业需要改变,而且这种情绪在过去十年中有所增长。80%的人还认为,从现在开始的 20 年后,建筑行业将出现完全不同的面貌。

除了我们的分析和被调查高管的一致信念之外,我们今天看到的迹象表明,在新冠疫情爆发之前,整个行业已经开始发生变化。例如,越来越多地采用基于产品的方法。在北美洲,2015 至 2018 年间,新建房地产建筑项目中永久性模块化建筑市场份额增长了约 51%,同期该部门的收入(从 2 亿美元的小基数)增长了 2.4 倍。此外,新兴参与者和参与者已经在探索控制价值链的更大部分;例如,Katerra 利用新技术控制价值链,包括设计、工程和非现场制造。指标显示,建筑业越来越重视研发,投资于建筑技术和设施的公司也越来越受欢迎。从 2013 年到 2017 年,全球前 2500 家建筑公司的研发支出增长了 77%。

新冠疫情似乎将加速变革(图表D)。我们在 2020年 5 月初进行了另一项调查,以了解危机对报告中概述的颠覆和变革的潜在影响。在第一次调查的同一样本中,受访者包括 100 名决策者。近三分之二的受访者认为,新冠疫情将加速行业转型,半数受访者已经根据形势变化追加了投资。在数字化和供应链控制方面的投资最为明显,而受访者认为,这场危机将减缓国际化进程和新进入者的崛起,为参与者提供一个难得的介入和推动变革的机会。



 所有从业者现在都必须为完全不同的新业态做好准备 


我们的研究表明,在危机期间不是局限于努力生存而是采取快速、大胆的战略行动的公司往往会成为赢家。从过去的经济周期来看,这些公司在收入和 EBITDA 方面都优于竞争对手:在生产率(比如通过运营效率降低生产成本)上取得了快速提升,更早地剥离并在复苏过程中更多地收购,在经济下行之前清理了资产负债表。

面对这一转变,所有公司都需要重新审视自己想扮演的角色。

参与者将需要制定策略应对未来的颠覆。我们的调查显示,长期而言这四个细分行业也将面临最大的下滑:材料分销商、综合总承包、专业分包商以及工程设计公司。此外,受访者认为,总承包商首当其冲,因为他们可能会经历商品化和价值份额下降。

面对这种转变,价值链上所有的公司都需要重新审视自己的定位:资产类别、细分行业、区域和价值链位置。他们将需要评估每一个颠覆和九种转型的影响,决定他们应该如何应对,并根据这些决定重新定义新的业务模式和运营模式。无论他们的目标是捍卫核心业务并适应新环境,还是从根本上改造自己并发起攻击,这个过程都是至关重要的。为了获得成功,公司还需要建立一套有利机制,例如敏捷组织。最后,公司可以选择如何实施新的战略和转型,无论是内部改变,建立新的部门还是独立运营,或者实施目标并购。

例如,在材料分销和物流部门,场外制造设施将把发货需求转移到主要物流节点,即工厂枢纽,这将提高客户对及时交货的期望。在线和直销渠道(包括来自在线分销巨头的新竞争)、客户期望的提高以及先进分析或自动化仓库等技术的使用增加,将进一步重塑这一细分市场。采购活动从小型专业贸易公司转向大型承包商,将影响公司的议价能力,而国际化将使公司能够从低成本国家获得更多供应资源。

作为回应,企业可以尝试捍卫自己的核心竞争力,例如,专注于翻新市场,变得更精简,并进行品类审核。面对这种转变,通过加强客户关系、提供新的业务解决方案以避免脱媒、获得规模效应以及发展核心供应链能力等方式,他们可以适应转型,整个价值链上的公司都需要重新审视他们想在哪里发挥作用,将会引起未来建筑物流中心的重塑。战略可以包括与非现场制造商以及与材料供应商密切合作,根据他们的需求优化物流和库存,进行国际采购,或提供信贷融资。

熟悉下一个新业态并迅速采取行动的公司将处于创造价值和保持竞争优势的最佳位置。

与建筑生态系统相邻的组织应寻求便利并从即将发生的变化中受益。投资者最好利用远见来预测各自的变化,并产生高于市场的回报。保险公司已经在考虑使用现代建筑方法。决策者应帮助建筑行业提高生产力,从而提供更好的住房和基础设施。而且,如果建筑业主在实现转变过程中发挥作用,他们将以更低的成本从更好的建筑中获益。

建筑业已经处于完美风暴之中。工业化、全球化和数字化是所有行业变革的关键驱动力。尽管这种变化是连续的,例如,在 20 世纪 70 年代和 80 年代的自动化产业化、90 年代和 21 世纪的全球化以及 2010年以后的数字化,所有这些驱动因素都在同时冲击着建筑业。这是一项艰巨的任务,需要采取大胆而灵活的行动进行应对,但收获的规模是巨大的。

 1、从历史上看,建筑业表现不佳

建筑业包括房地产、基础设施和工业结构,是全球经济中最大的产业,占全球GDP 的13%(图表1)。仔细观察其表现,可以看出行业在经济景气时期面临了压力,在危机时期则更甚。我们预计九种变革将从根本上改变建造方式。能够调整商业模式的公司将受益匪浅,而其他公司则可能难以生存。


1.1 长期业绩不佳源于不利的市场特征和行业动态

从惊人的城市景观和大规模的基础设施到持续的创新,建筑业的一系列的成就令人印象深刻。然而,在过去的几十年里,建筑行业饱受糟糕表现的困扰,生产力增长滞后、数字化程度有限、破产频繁、客户满意度低。建筑行业受新冠疫情影响严重,包括建筑公司供应商、分销商、客户和竞争对手以及政府监管机构在内的更广泛的建筑生态系统也将受到巨大的影响。

生产力增长滞后。过去 20 年,建筑行业全球年劳动生产率增长不到1%,明显低于全球经济的生产率增长率,约为每年2.8%。

缓慢的创新和数字化。标准化程度低,加上价值链分散,导致进入壁垒低,规模经济有限,阻碍了创新和数字化。麦肯锡全球研究所(MGI)2015 年的一项分析发现,建筑业是整个经济中资产和劳动力等数字化程度最低的行业之一。风险厌恶和有限的利润率进一步阻碍了创新。例如,建筑信息建模(BIM)的采用率在 35 年内仅达到 60%到 70%。相比之下,许多技术(如云客户关系管理、磁共振成像、腹腔镜手术、锂离子电池和微波炉)在上市后的 8 到 28 年内达到了 90%的采用率。

尽管增长强劲,但利润低风险高。建筑行业的整体盈利能力约为 5%,在价值链的某些部分更低。由于低盈利能力和高风险的综合作用,建筑业常常在各个地区的破产名单上名列前茅。根据裕利安怡(EulerHermes)的分析,2018 年前三季度,建筑业是破产最严重的行业,比第二严重的行业高出约 5%,比排名第三的行业高出 70%。英国建筑业在 2019 年第一季度的破产排行榜上名列前茅,在过去的 12 个月里,有大约 3000 家企业破产。估值倍数远低于经济中平均水平。在过去十年中,工程和建筑行业 EV/EBITDA 倍数平均为 5.8,而标准普尔 500 指数为 12.4。

客户满意度低,工期和预算经常超支。麦肯锡(McKinsey)2016年的一项分析发现,建设项目工期通常比计划的长20%,预算超支的比例高达80%,经常导致诉讼。这样的结果很难让客户满意,因而诉讼不断且索赔过程复杂而耗时。

由于这些原因,甚至在新冠疫情爆发之前,人们就已经意识到建筑产业必须转型以应对未来的挑战。我们的行业调查发现,高管们的态度从 3 到 5 年前开始有了实质性的变化。总的来说,90%的高管认为,行业需要改变,这种情绪在过去十年中不断增长。80%的受访者还认为,20 年后,建筑业的面貌将大不相同。

新冠疫情除了将减少建筑需求引发经济低迷之外,还严重影响了供应链,并可能导致投资模式的永久转变。

【小专题/对高管的问卷调查】我们在2019年11月至12月对建筑行业的领导者进行了调查。受访者包括400名决策者,其中大多数是CXO、业主和高管,他们分布在不同的资产类别和地理位置上,涉及整个价值链。

具体来说,63%的受访者来自房地产行业;19%的受访者来自基础设施行业;18%的受访者来自工业行业。地理分布如下:47%来自北美;39%来自欧洲;11%来自亚太地区;2%来自中东和非洲;2%来自拉丁美洲。

我们提出问题,并让受访者对我们对行业的初步假设作出回应,例如对当今建筑业最重要的问题、对行业影响最大的变化因素以及最重大的颠覆。我们还对建筑业的未来提出了一些问题,例如本报告中概述的哪些转变最有可能发生,何时会对建筑业产生规模影响,哪些参与者需要首先行动,哪些参与者在未来十年内下降幅度最大。

鉴于新冠疫情是在本报告出版过程中发生的,因此我们在2020年5月初进行了补充调查,以帮助我们了解危机对加速颠覆和转型的潜在影响。受访者包括来自同一样本的100名决策者(其所处公司在资产类别和地理位置以及整个价值链上的分布都相似),他们于2019 年11月和12月对第一次调查做出了回应。


【小专题/新冠疫情对建筑业前景的影响】新冠疫情的经济影响将强烈影响整个生态系统。在本报告撰写之际,世界范围内普遍存在着高度的经济不确定性。MGI的情景分析表明,如果一切顺利,病毒在数月内得到控制,合适的经济政策得到实施,

经济活动可能在2021年初恢复到危机前的水平。但如果经济活动长期受限,或者直到疫苗研制出来之前存在其他严格限制,可能使经济陷入严重的持续低迷,经济活动仅在2024年或更晚的时间才能恢复到2019年的水平。

建筑业通常比经济整体波动性大得多,而且可能受益于公共部门的经济刺激计划。随着经济活动的衰退,对新的商业或工业建筑的需求减少,不确定性抑制了投资,收入损失和消费者信心的下降也损害了住房建设。由于一个经济体结构的价值与 GDP 密切相关,在长期模型中,新建活动的需求对 GDP 增长也非常敏感。虽然与 2008-2009 年的全球金融衰退相比这场危机不是房地产危机,但长达 5 年的经济衰退可能会大幅降低建筑业在 GDP 中所占的份额。

从好的方面看,国会通过的史无前例的公共刺激方案不仅有助于支持经济 V 型复苏,而且还将推出公共投资计划。新冠疫情也代表了对供应的冲击:移民劳工不可能总是跨境工作、建筑工人不可能总是现场施工作业、所有雇员都需要在一段时间内按照明确的协议行事、一些建材供应链中断。

随着经济活动的恢复,我们可能会发现对建筑的需求已经发生了永久性的变化。现在判断偏好的变化(比如线上购物而不是线下消费,员工偏好远程办公从而降低对办公空间的需求,或者不同的航空公司终端或住宅布局)是否会持久还为时过早,但密切监测事态的发展是很重要的。

 1.2 企业如何应对决定了行业动态和结果

建筑业的落后表现是建筑市场的基本规则和特征以及行业竞争动态的直接结果(图表 2)。我们的分析确定了目前影响外部环境的以下三大市场特征。


周期性需求和定制客户需求。

由于全球经济和人口增长以及城市化进程的加快,建筑行业出现强劲的长期需求。然而,这种需求对经济周期高度敏感,导致资本投资低、生产率增长缓慢。建筑行业的市场尤其分散,客户范围从一生只做一次购买决定的家庭业主到监管着数十亿美元的基础设施项目的政府。缺乏经验或不成熟的公司管理层往往缺乏经验和能力来驾驭行业格局。此外,许多项目都要求较高程度的定制,而小项目和装修占了行业收入的大部分。本地市场结构和土地特点导致了建筑行业是一个地理上极为分散的行业,很少有公司能实现全球规模。

建筑和物流的复杂性、现场大量的手工作业和低进入壁垒。

建筑项目变得越来越复杂,超过 10 亿美元的大型项目所占比例越来越大。材料和组件的大小和重量导致了区域性的分散设置。由于组件和供应商的数量和种类繁多,以及同一产品的不同子组件由不同独立方交货,物流更加复杂。

尽管项目的执行越来越需要经验和技能,但建筑工程仍然依赖于大量蓝领劳动力完成大量体力劳动。建筑公司通常面临着技术劳动力的严重短缺,这既阻碍了现有的运营,也阻碍了数字化等创新。我们的调查强调劳动力短缺是建筑业的主要问题之一,在我们的调查中,约 85%的受访者表示,危机前这一问题就已十分严峻,尽管即将到来的经济动荡可能会改变这一状况,较低的进入壁垒和大量的非正规劳动力使小型和非生产性公司加入了行业竞争。

广泛的地方性法规。

建筑业受到广泛的监管,从许可证和安全认证和工地管理。由于每个地区都有自己的本地建筑规范,在多个地区运营的公司必须学习每个市场的规范,这使得标准化产品、材料或流程变得更加困难。在许多地区,公共部门在投标中规定了最低价格规则,使得基于质量、可靠性或可替代设计的竞争更加复杂。这些法规和条例反映了行业对风险的厌恶,因为建筑需要支撑几十年甚至几百年,任何缺陷都可能导致致命事故。然而,如果对行业基本面进行改革,监管格局有可能发生变化。

针对这三大市场特征,今天的建筑业必须应对那些增加行业复杂性、阻碍其生产力发展和增加变革难度的动态。这些动态包括以下方面:

基于项目的建造方法。

客户希望为具有独特功能的定制项目付款,并且建造结构需要针对其所处的自然环境进行设计。但此类项目的可重复性和标准化程度有限,需要公司在整个价值链上进行协调。这一动态是建筑行业复杂性和低生产率增长的主要原因。

高度分散的生态系统。

各地市场结构和进入的便利性导致了大多数参与者是规模经济有限的小公司的分散局面。此外,基于项目的施工过程涉及许多步骤,责任分散,每个项目中都有许多活跃的实体,从几个专业工程和规划公司到多个分包商以及无数材料供应商。由于整个价值链的协作水平较低,结果形成了一个相对孤立的生态系统。

不一致的承包结构和激励机制。

由于不一致的激励机制,项目中的众多利益相关者很少能够很好地合作。业主通常以最低的成本投标项目,并将风险转嫁出去,如土地价格或材料价格上涨,以便他们更好地处理或吸收风险。工程师的工资通常是总建筑成本的一部分,这限制了他们实行成本控制设计和施工便利性设计的意愿。总承包商通常只能通过索赔来盈利,因此与其在项目早期强调设计问题,他们往往更喜欢在以后对变更单收费。从分销商和材料供应商到分包商的奖励和折扣掩盖了材料价格。

大量使用分包商和临时员工。

周期性和基于项目的建筑方法在日常活动中造成高度波动。材料和组件可能延迟到达现场,建筑公司必须管理得当,以免限制那些只能在一天中特定时间内执行的活动。建筑公司不去解决这些根本问题,而是依赖临时员工和分包商。这种做法会妨碍生产力,限制规模经济,降低产出质量和客户满意度。此外,临时工作人员通常是国外的工人,可能会导致额外的语言挑战。

所有这些市场特征和行业动态都是相互关联的,因此建筑业必须发生基础性改变,以应对未来的挑战。迄今为止,普遍的行业反应是维持现状,这是建筑公司面临上述诸多挑战的根本原因。然而,高管们认识到变革的必要性。我们的调查发现,90%的受访者强烈认同行业需要改变,而且这种对变革的迫切情绪在过去十年中有所增加(图表 3)。


 2、不断变化的市场环境、技术进步和具有颠覆性的新进入者将引发行业改革

在新冠疫情之前,建筑业正开始经历前所未有的颠覆。在未来几年,市场特征的变化可能会推动根本性的变革,而新出现的颠覆将塑造行业的新业态(图表 4)。新冠疫情放大了这些推动力。


2.1 不断变化的市场特征将是整个行业变革的催化剂

在整个行业中,几个不断变化的市场特征,包括以下内容,将对建筑公司构成挑战,要求他们响应变革并加速变革。

1. 客户复杂度和全生命周期成本(TCO)压力不断上升

越来越多的专业投资者涌入建筑行业。例如,从2014 年到 2019 年,私募股权公司为基础设施项目筹集了超过 3880 亿美元,其中 2019 年募资 1000 亿美元,比 2018 年增长了 24%。作为资产类别之一的住宅的机构投资也大幅增加。因为不同投资者对从交付时间到预算的每件事都有不同的预期,所以建筑公司必须针对不同的客户复杂度做好准备。

客户对性能的期望正在不断变化:智能建筑、能源和运营效率以及结构的灵活性将成为更优先的事项。我们的调查发现,69%的受访者认为,客户转向 TCO管理将对建筑业产生重大影响,超过 90%的受访者预计这一转变将在未来十年内发生。

我们的分析表明,基础设施和保障性住房的缺口将加大房地产业的成本压力。在我们的调查中,74%的受访者认为更注重成本(主要是基础设施和经济适用房)将对建筑行业产生重大影响。这一趋势将在近期显现:超过 90%的人预计在未来十年内感受到它的影响。

麦肯锡分析发现,到 2035 年,将需要 69.4 万亿美元的基础设施投资(按 2018 年的不变价计算),以支持预期的 GDP 的增长。投资将需要从当前的水平增加 0.3 个百分点,即平均每年约 3000 亿美元。然而,由于在疫情大流行期间债务水平飙升,政府预算紧张。在房地产方面,我们的研究发现,全球约三分之一的城市人口买不起像样的住房。新冠疫情加剧了成本和住房负担能力问题。

2.熟练劳工的持续短缺和不断变化的物流

合格劳动力的短缺已成为一些市场的主要问题。我们的调查是在新冠疫情爆发前进行的,调查显示 87%的受访者认为技能型劳动力短缺将对建筑行业产生重大影响,近 50%的受访者预计在未来 20 年内,这将成为一个更严重的问题(图表 5)。预计到 2031 年,美国现有的建筑业劳动力中约 41%将退休。从长远来看,新冠疫情对这一变化的影响尚不清楚。


新型、轻质的材料和结构更坚固的模块将改变物流,并使材料和模块的长途运输变为可能,从而实现更大程度的集中化。

3.可持续性和安全法规以及可能的建筑规范标准化

我们的调查显示,69%的受访者认为,对工作场所可持续性和安全性的更严格的监管将影响行业。虽然 90%的人预计可持续性和安全性将在未来十年内产生重大影响,但 19%的人认为,这种转变在未来一年内可能会发生得更快。由于新冠疫情,新的健康和安全程序延迟了推出。

关于气候变化的全球对话,以联合国可持续性目标的实施为例,将推动建筑公司和材料供应商将可持续性纳入其产品、施工过程和设计中。当前的城市化步伐将需要在基础设施和住房方面进行大量投资,以适应区域人口的转移。麦肯锡(McKinsey)2015 年的一项分析发现,绿色区域(位于使用技术和设计元素减少资源使用和污染的城市中的人口稠密区域)可以使能源消耗减少20%至40%,淡水消耗和废水生产减少65%。

气候变化的物理影响将影响需求(通过大规模迁移和防洪等物理缓解),而建筑业将面临减少碳排放的压力。例如,根据英国皇家国际研究所(Royal Institute of International)的数据,水泥生产目前占全球碳排放量的8%,新法规的实施速度也可能随之加快。

有迹象表明,为适应现代建筑方法,法规和激励措施正在发生变化,从而使整个建筑过程更加标准化。其中一种方法是模块化结构。资质证书可以代替个别的现场批文,或者政府可以积极强制推行现代化的建设方法。例如,新加坡的所有政府住房项目都必须使用预制的容积模块。

2.2 隐现的颠覆将推动价值链的转型

对建筑生态系统的要求在不断变化,但大多数参与者的基本商业模式和方法却没有变化。其结果是生态系统不稳定,难以有效满足日益增长的需求。此外,新的生产技术和材料,工艺和产品的数字化,以及价值链上新的参与者的组合效应,有可能从根本上改变建筑业。

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