麦肯锡解析建筑业发展趋势：建筑业进入下一个常态，九种变革能够从根本上改变建筑行业！ - 文章专栏 - 模袋云
2017年，麦肯锡全球研究所（MGI）强调，建筑行业需要升级，若升级成功最终可以提高50％至60％生产力，相当于全球1.6万亿美元/年的增量价值。行动的号角已经响起：我们交流过的高管们都在思考如何应对未来的变化。他们越来越认识到，建筑业已不存在是否或是何时会受到影响的问题。变化已经出现了。在发布本报告时，新冠疫情正在逐步发展并加速产生影响，推动建筑产业向“下一个新的业态”转变。
高管们正在努力应付疫情带来的经济动荡、需求延迟，和施工限制以及安全作业程序。但是，对于高管们而言，关注模式变化以及行业变动也同样是至关重要的。正是危机区分出胜利者与失败者，快速大胆采取行动的人会取得成功这项研究分析了整个建筑生态系统将如何变化，现有企业有多少在险价值，以及如何快速采取行动，以适应并建立新的产业结构。我们通过对行业动态的自上而下的审视，对公司数据的自下而上的分析以及高管访谈来对整个价值链进行研究。在撰写报告时，我们致力于为建筑业高管解决最紧迫的长期战略问题：他们在价值链中的哪部分会如何受到影响，受到多少影响，以及他们应考虑哪些措施来为企业未来的发展做好准备。
我们希望这些见解将有助于确信即将要发生的变革，为世界各地的建筑企业高管在企业转型过程中提供一盏指路的明灯，帮助他们渡过难关。
建筑及其相关产业建造起房地产、基础设施和工业结构。这些构成了实体经济的基础，对我们的日常生活也至关重要。从海底隧道到摩天大楼，建筑业已经成功交付了极具挑战性的项目，但是很长一段时间内建筑业在许多方面的表现也不尽人意。新冠疫情可能是又一个危机，给强周期性行业造成了严重破坏。外部市场因素加上分散、复杂的行业属性以及对风险的厌恶，使建筑业变革既困难又缓慢。新冠疫情将极大地加速早已开始的行业颠覆。对于领导者而言，在这样的时代背景下为新业态找到指导方针，并做出大胆的战略决策以成为赢家，比以往任何时候都更为重要。
许多研究着眼于模块化结构和可持续性等个别趋势。本篇报告评估了一系列颠覆性趋势将如何结合起来以重塑行业。我们的研究基于和专家、高管的100多次对话，集合了我们服务遍布于建筑产业的客户所积累的第一手经验，和对其他行业转型历程的回顾，以及未来形势的判断。通过对400位全球行业领导者进行问卷调查，我们确认了趋势和场景。最后，我们根据当前的公司数据，对整个价值链中的价值和利润进行定量建模，并对未来进行了情景分析。我们大量证据表明，颠覆将触及整个行业，并且已经开始大规模开始。
——建筑业是世界上最大的产业，即使在危机之外，建筑业也表现不佳。建筑的产业链占全球GDP的13％，但在过去的二十年中，建筑业的生产率仅以每年
1％的速度缓慢增长。尽管建筑行业存在明显的经营风险，工期和造价超支是常态，但息税前利润（EBIT ）也仅为5％左右。
——九种变革将从根本上改变建筑项目的交付方式，其他类似行业已经经历了许多转变。可持续发展要求、成本压力、熟练工人匮乏、新材料、工业化生产、数字化以及新进入者的结合将改变价值链。未来的变革包括产品化和专业化，增强对价值链的控制以及更加以客户为中心和品牌化。整合和国际化将创造规模经济，以适应在数字化、研发和设备投资、可持续性和人力资本上进行更高水平的投资。
——新冠疫情将加速已经开始的大规模变化。我们的研究表明，从现在起的五到十年，建筑业的面貌将大不相同。超过75％的高管调查受访者认为这九种变革很可能会发生，而超过60％的受访者认为这些变革将在未来五年内大规模发生。我们已经看到了具体的变化迹象：例如从2015年到 2018年，北美新建房地产建筑项目的永久模块化建筑市场份额增长了50％，自2013年以来全球排名前2500位的建筑公司中的研发支出增长了约77％。三分之二的调查受访者认为新冠疫情将加速变革，而一半的受访者已经进行了相关投资。
——2650亿美元/年的利润池等待颠覆者到来。全球建筑产业价值链（增加值约11万亿美元，利润1.5万亿美元）会发生巨变。根据分资产类别进行的分析和专家访谈，即使当新冠疫情的经济影响减弱时，受到颠覆的细分市场也可能会有40％-45％的现有增加值处于风险之中，这些价值可能会转移，例如转为异地制造、消费者剩余或新的利润来源。如果建筑业者获取了这些转移价值，盈利能力可能翻倍，从 5％增至10％。在房地产、基础设施和工业结构等领域变革的规模和步伐以及适当的应对措施各不相同。迅速行动并设法在根本上超越竞争对手的玩家可以在 2650 亿美元的新增和转移利润中（现有利润中的 15%-20%会在体系之内重新分配）抢占最大份额，并且估值更类似于硅谷初创公司而非传统建筑公司。
——为了生存和发展，从业者必须做出反应。建筑价值链中的所有参与者都需要制定应对或引领颠覆的策略。对于工程设计、材料分销和物流、总承包和专业分包尤其如此，这些环节都可能面临商品化，并且部分环节的价值份额下降。公司可以尝试捍卫自己的地位并适应环境变化，或者重塑自己以利用这些变化。
——投资者对于其投资领域的变革要有洞察力，将有大量的机会产生。政策制定者应帮助建筑行业提高生产力，并提供更好的住房和基础设施。如果业主促成这种变革，他们将以更低的成本获得更好的建筑。
建筑业包括房地产、基础设施和工业结构，是全球经济中最大的产业，占世界GDP的13％。仔细观察其基本盈利能力，可以明显看到建筑行业在经济良好时期面临了压力，在危机时期更甚。我们认为有九个变革将从根本上改变建造方式。能够调整其业务模式的公司将从中受益，而其他公司则可能难以生存。
从城市景观和大规模的基础设施到持续性创新，建筑行业所取得的成就令人印象深刻。然而，在过去的几十年中，它也饱受糟糕表现的困扰。
在过去的 20
年中建筑业年生产率的增长仅为整个经济平均增长水平的三分之一。风险厌恶、碎片化以及难以吸引数字化专业人才，减缓了创新的进程。建筑行业的数字化水平几乎低于其他任何行业。尽管存在高风险和许多无力偿债的情况，盈利能力仍然很低，息税前利润率（EBIT）约为 5％。普遍的工期和预算超支以及冗长的索赔程序降低了客户满意度。
整个建筑业将强烈感受到新冠疫情对经济的影响。更广泛的建筑相关产业也将受到强烈影响，其中包括建筑公司的零部件和基础材料供应商、开发商、业主、分销商以及机械和软件提供商。在撰写本文时，全球范围内普遍存在高度的经济不确定性，而建筑业的波动往往比经济整体的波动大得多。麦肯锡全球研究所（MGI）研究表明，如果一切顺利，2021 年初建筑活动可能会恢复到危机前的水平，但是如果长期经济活动受限可能意味着要推迟到2024年甚至更晚。以往的危机对趋势产生了加速作用，这次危机也会引发持久变化，改变现有环境使用方式，例如应用在线渠道或远程工作方式。
建筑行业的落后表现是建筑市场基本规则和特征以及行业竞争动态的直接结果。周期性需求导致较低的资本投资，并且定制化需求限制了标准化；建设项目非常复杂，而且越来越复杂，物流需要处理重物和不同的部件；体力劳动的比例很高，并且在某些市场中严重缺乏熟练工人；项目复杂度较低的细分领域进入门槛低，非正式劳动力的比例高，这使得规模较小且效率低下的公司可以参与竞争；建筑行业受到严格的监管，从施工许可、安全认证和工地管理等所有事情，都受到严格管制，招标中的最低价规则使基于质量、可靠性或可替代设计的竞争更加复杂。
这些市场特征之下，今天的建筑业需要克服多种阻碍生产力和变革的力量：（具有独特性的定制项目的）可重复性和标准化程度有限；（本地市场结构和行业门槛低导致）碎片化（横向和纵向均是），大部分是规模经济有限的小公司；项目步骤繁多、责任分散化使得协调变得更加复杂，承包模式和激励机制错位；风险通常会在价值链内转移，而不是消除，参与者从索赔中获利而不是直接受益于优质的交付；高度不可预测性和周期性导致建筑公司依赖临时员工和分包商，从而影响了效率，限制了规模经济并降低输出质量和客户满意度。
变化的市场环境、技术进步和具有颠覆性的新进入者将触发行业大变。
在新冠疫情之前，建筑业的颠覆速度已经是前所未有的。未来几年，市场特征可能会有根本性变化，例如：技术工人的匮乏、基础设施和经济住房带来的持续成本压力、对工地可持续性和安全性的更严格规定、客户和业主需求的日益复杂等。隐现的颠覆包括工业化和新材料、产品和过程的数字化以及新进入者，这些将塑造未来的行业动态（图表 A）。
颠覆源：越 来 越 复 杂 的 客 户 和 全 生
命 周 期 成 本（TCO）压力。客户和业主越来越复杂，不断有更专业的资金涌入建筑行业。例如，从 2014 年到 2019 年，私募股权公司筹集了超过 3880 亿美元用于基础设施项目，其中仅在 2019 年就筹集了
1000 亿美元，比2018 年增长了
24％。客户在性能、全生命周期成本和可持续性方面的需求也在不断发展：建筑物能源和运营效率以及建筑结构的灵活性和适应性将成为当务之急。希望获得简单的数字交互以及可适新更强的建筑结构的客户也不断提高期望。
由于公共预算紧张和住房负担能力问题，建筑行业面临持续的成本压力。麦肯锡（McKinsey）的分析发现，到 2035
年，全球基础设施投资将需要 69.4 万亿美元，以支持预期的 GDP 增长，而且全球三分之一的城市家庭无法负担得起市价房屋。新冠疫情的经济影响加剧了该问题——成本和负担能力问题。
熟练劳动力的持续短缺和不断变化的物流方式。技术工人短缺已成为几个市场的主要问题，退休将耗尽人才。例如，预计到 2031 年美国现有建筑工人中将有约 41％退休。在撰写本文时，新冠疫情对这种进程的影响是不确定的。
安全和可持续性法规以及建筑规范的标准化。对可持续性和工地安全性的要求不断提高。在新冠疫情发生之后，需要新的健康和安全流程；关于气候变化的全球讨论加剧了行业碳排放的压力。
同时，在某些市场中，政府认识到需要标准化建筑规范或提供工厂建造产品的类型证书和认证，而非对每个场所逐一审查，但这一过程仍然缓慢。
工业化。模块化，非现场生产和现场组装自动化将实现工业化和基于产品的非现场方法。随着新冠疫情的进一步发展，向更加可控环境的转型将更加有价值。向高效异地制造过渡的下一步涉及集成自动化生产系统，从本质上使建筑更像汽车制造。
新材料。水泥等传统基础材料的创新可以减少碳排放。新兴的轻质材料，例如轻钢框架和交叉层压木材，可以带来更简单的工厂模块生产。他们还将改变物流模式，实现更远距离的物料运输和更大程度的集中化。
产品和流程的数字化。数字技术可以实现更好的协作，对价值链的更好控制以及向更多数据驱动型决策的转变。这些创新将改变公司处理运营、设计和建造以及与合作伙伴互动的方式。集成了物联网（IoT）的智能建筑和基础设施将提高数据可用性，并实现更高效的运营以及新的业务模型，例如基于绩效的承包和协作签约。公司可以使用建筑信息模型（BIM）创建完整的三维模型，并增加进度和成本等其他层次数据，在项目的早期就把设计阶段与价值链的其余部分集成起来，而不是在施工的同时完成设计，从而提高效率。这将从根本上改变建筑项目中的风险和决策顺序，并使传统的 EPC 模式被颠覆。自动化的参数设计和族库将改变工程设计环节。使用数字工具可以显著改善现场协作，而且数字渠道正在扩展到建造环节中，具有改变整个价值链中买卖商品交互方式的潜力。与其他行业一样，新冠疫情正在加速数字工具的集成。
新进入者。初创企业、老牌玩家增加投资以及来自风险资本和私募股权的新资金正在加速颠覆当前的商业模式。随着新冠疫情引发的经济危机的发展，我们还预计公司重组和并购活动将会增加。
根据我们的调查，超过 75％的受访者认为这些变革很可能会发生，而超过
60％的受访者认为这些变革可能会在未来五年内发生。新冠疫情带来的经济影响似乎将加速它们的发展。
基于产品的路径。将来，越来越多的建筑结构和附加服务将作为标准化的“产品”来交付和销售，包括开发人员推广品牌产品，具有标准化但可定制设计（可以从一个产品世代升级到另一个）的建筑，以及使用异地生产的模块化元素和标准化组件进行交付。这些模块和元件将运送到现场并组装。在安全、非敌对的环境中，生产将会类似于装配生产线的过程，并具有高度的可重复性。
专业化。为了提高利润率和差异化水平，公司将开始专注于细分市场（例如豪华单户住宅，多层住宅，医院或加工厂），从而在这些领域和市场中建立竞争优势。公司将专门研究使用不同的材料、部件或建造方法。向专业化的转变还将要求公司开发能力和知识累积能力，以保持其竞争优势。显然，参与者将需要仔细权衡效果、效率和品牌定位 ——更大范围的专业化可以应对潜在风险，更多元的组合带来周期性优势。
价值链控制以及与核心供应链的集成。公司将转型到控制价值链上的重要活动，例如工程设计，选择组件制造，供应链管理和现场组装。公司将能够通过纵向整合或战略联盟与合作伙伴关系来实现这一目标，具体方法是使用协作合同和更一致的激励措施。数字技术将改变交互模型：BIM 模型将在流程的早期阶段做出更多决策，分销将转向在线平台和高级物流管理，而端到端软件平台将使公司能够更好地控制和整合价值联和供应链。价值链控制或集成将减少界面摩擦，并使创新更加灵活。
合并。对专业化和创新投资的不断增长的需求（包括使用新材料，数字化，技术和设施以及人力资源），需要比目前更大的企业规模。随着基于产品的方法具有更高的标准化和可重复性，进一步增加了扩大规模的重要性，建筑行业可能会越来越多地看到在价值链的特定环节以及整个链条上的并购。
以客户为中心和品牌化。通过产品化，即将开发、工程或建筑服务转变为易于投放市场的产品或解决方案，具备独特属性和价值的品牌将变得更加重要。与传统的消费行业一样，强大的品牌可以使客户与建筑公司或供应商的产品更紧密地联系在一起，并有助于建立和保持关系并吸引新客户。与其他制造业中的品牌相似，此类建筑品牌将包括产品和服务质量、价值、交货时间、可靠性、服务产品和保修等方面。
技术和设备投资。产品化意味着需要建立异地工厂，这需要对工厂，制造机械和设备（例如用于自动化制造的机器人技术）和技术进行投资。在不使用模块化的情况下，使用先进的自动化设备和无人机以及其他技术，建筑工地也可能会变得更加资本密集。研发投资对专业化或产品化程度更高的公司将变得越来越重要，因此公司可能会增加用于开发创新产品的支出和技术投入。
人力资源投资。创新、数字化、价值链控制、技术使用以及终端应用细分领域的专业化都增加了研发和内部专门化的重要性，这将促使企业在人力资源上进行更多投资。风险管理和其他当前功能的重要性将降低，其他功能的重要性将提升（如供应链管理）。为了构建必要的能力，公司将需要进一步投资于其员工队伍。大多数参与者都在努力吸引他们所需的数字人才，并且为未来商业模式转变而兴奋。
国际化。更高的标准化将降低跨地区运营的障碍。随着规模对于获取竞争优势变得越来越重要，参与者将增加其全球足迹，既包括基础设施等高价值、小批量项目，也包括全球需求的、可复制的产品。但新冠疫情可能会减缓这种发展。
可持续发展。尽管可持续性已经是一个重要的决策因素，但我们才刚刚处于日新月异的快速发展中。除了减少碳排放的讨论之外，自然气候风险已经在增长并需要应对。公司在采购材料时需要考虑对环境的影响，以使制造业将变得更加可持续（例如，使用电机）并使供应链在可持续性和弹性方面得到优化。此外，工作环境将需要从敌对性转变为非敌对性，从而使施工更安全，耗水量、灰尘、噪音和垃圾也是关键因素。
如今，基于项目的构建过程似乎将从根本上转向基于产品的方法（图表
B）。公司不会在现场建造独特设计的结构，而会在异地设施中进行生产。标准化的子元素和构件很可能会在内部像研发一样设计。这些元素将单独制造，然后与定制选项进行组合以满足定制要求。为了通过重复有效地进行生产并学习，开发人员、制造商和承包商将需要专注于细分终端用户。数据驱动的商业模式将会出现。总体而言，这一过程可能类似于造船或汽车制造等其他行业的制造。
我们有理由相信，以赢家为主导的格局将会出现，而无法迅速调整的公司就有可能看到市场份额和利润率下降的风险，直到最终倒闭。
建筑业不是第一个在整个价值链上遇到落后生产力和被破坏颠覆的行业。可以从其他行业身上汲取教训，这些行业具有相似的特征并曾遇到建筑业现在面临的挑战。我们分析了其中四个行业的变化：造船业、商用飞机制造业、农业和汽车制造业。所有这些变化都清晰可见，并且价值转移给那些能够最好地应对变化的人。生产技术的创新和新的工作方法启动了新进程。如今，在各个行业中，赢家都继续在技术上进行大量投资，其中很多都专注于数字化以及数据驱动的产品和服务。
例如，过去在商用飞机制造中，行业格局高度分散。每架飞机都是根据定制和基于项目的制造设置从头开始建造的。工业化引发了向装配式制造的转变变革，装配式制造后来变得高度自动化。由于随后的标准化，商用飞机制造行业进入了整合阶段，导致了两个主要参与者的崛起：空客和波音。转型导致了产业链价值向客户的明显重大转移。由于商用飞机制造面临着与现在建筑业相似的阻碍力，转型过程大约花费了 30 年的时间。
随着价值和利润在未来 15 年内发生变化，行业转型将创造巨大的机遇和巨大的风险。过去的几年中，在建筑价值链和所有资产类别中，大约有
11 万亿美元的增加值和 1.5 万亿美元的利润。展望未来，那些受转变影响最大的细分市场（如酒店建设）中，高达 45％的现有价值可能会受到威胁（图表 C）。现有价值的20％至
30％将保留并重新分配到产业链生态系统中，以使转型能够发生。剩余的 15%到
20%价值将供大家竞争，因为这些转型可以节省成本并提高生产率，并为参与者或客户带来好处（以降低价格或提高质量的形式）。如果生态系统中的参与者完全抓住了这一部分价值，他的总利润率可能会从目前的 5％增长近一倍，达到
10％。快速行动并设法从根本上超越竞争对手的参与者可以抢占这一新的 2650 亿美元的利润池中的最大份额（转移到新生态系统中的 15%-20%的价值）。
有些公司受影响更大。软件供应商预计将显著增加其增值贡献，尽管是从价值链 1%到
2%的小增量。此外，预计会有很大一部分价值从建筑工地转移到场外预制设施。相比之下，除非总承包商和专业承包商将自己重新定位为执行能力卓越的公司，否则可能会面临很大的下滑。基本的工程设计以及材料的分销和物流可能会面临大量商品化和自动化风险。
在险价值可以使生态系统中的参与者受益，利润增加，工人工资更高，也可以使顾客受益，产品价格更低、质量更高。快速行动并设法降低成本并提高生产率的公司将比竞争对手具有优势。这些先行者可以将生产力的提高转化为利润。从长远来看，随着其他参与者的调整和竞争的加剧，根据其他行业的经验看，大部分收益将转移给客户。
基于情景分析，到2035年，有10％到12％的建筑活动将按照本报告中概述的变化进行移动，但是由于起点和转换能力的不同，不同资产类别的变化速度将会有很大差异。例如，在房地产领域，我们预计到2035年，通过新价值链完成的新建筑项目比例将增加15%。这一高于平均水平的数字部分是由于单户和多户住宅、酒店、办公室和医院的标准化潜力所致。对于基础设施，通过转变后方式交付的新建筑的比例约增长 7%，例如，桥梁，机场和铁路具有特殊的潜力。在工业建筑领域的渗透率可能会提高约5％，因为它的几个细分领域过去已经取得了重大进展。
建筑业的全面转型可能需要数十年的时间，但是这一过程已经开始。我们的调查显示，行业领导者在很大程度上认可这一点，本报告中概述的变化可能在未来五到十年内大规模发生，并且新冠疫情将加速变化。
我们在 2019 年 11 月和 2019 年 12 月对 400 位决策者进行的高管调查发现，自 3-5
年前以来，高管的态度有了实质性的变化（有关调查的更多详细信息，请参见第 1 章的侧栏“关于高管调查”）。总体而言，有 90％的受访者坚信行业需要改变，而且这种情绪在过去十年中有所增长。80％的人还认为，从现在开始的
20 年后，建筑行业将出现完全不同的面貌。
除了我们的分析和被调查高管的一致信念之外，我们今天看到的迹象表明，在新冠疫情爆发之前，整个行业已经开始发生变化。例如，越来越多地采用基于产品的方法。在北美洲，2015 至 2018
年间，新建房地产建筑项目中永久性模块化建筑市场份额增长了约 51%，同期该部门的收入（从 2 亿美元的小基数）增长了 2.4 倍。此外，新兴参与者和参与者已经在探索控制价值链的更大部分；例如，Katerra
利用新技术控制价值链，包括设计、工程和非现场制造。指标显示，建筑业越来越重视研发，投资于建筑技术和设施的公司也越来越受欢迎。从 2013 年到 2017 年，全球前 2500 家建筑公司的研发支出增长了
77%。
新冠疫情似乎将加速变革（图表D）。我们在 2020年 5
月初进行了另一项调查，以了解危机对报告中概述的颠覆和变革的潜在影响。在第一次调查的同一样本中，受访者包括
100 名决策者。近三分之二的受访者认为，新冠疫情将加速行业转型，半数受访者已经根据形势变化追加了投资。在数字化和供应链控制方面的投资最为明显，而受访者认为，这场危机将减缓国际化进程和新进入者的崛起，为参与者提供一个难得的介入和推动变革的机会。
我们的研究表明，在危机期间不是局限于努力生存而是采取快速、大胆的战略行动的公司往往会成为赢家。从过去的经济周期来看，这些公司在收入和
EBITDA 方面都优于竞争对手：在生产率（比如通过运营效率降低生产成本）上取得了快速提升，更早地剥离并在复苏过程中更多地收购，在经济下行之前清理了资产负债表。
面对这一转变，所有公司都需要重新审视自己想扮演的角色。
参与者将需要制定策略应对未来的颠覆。我们的调查显示，长期而言这四个细分行业也将面临最大的下滑：材料分销商、综合总承包、专业分包商以及工程设计公司。此外，受访者认为，总承包商首当其冲，因为他们可能会经历商品化和价值份额下降。
面对这种转变，价值链上所有的公司都需要重新审视自己的定位：资产类别、细分行业、区域和价值链位置。他们将需要评估每一个颠覆和九种转型的影响，决定他们应该如何应对，并根据这些决定重新定义新的业务模式和运营模式。无论他们的目标是捍卫核心业务并适应新环境，还是从根本上改造自己并发起攻击，这个过程都是至关重要的。为了获得成功，公司还需要建立一套有利机制，例如敏捷组织。最后，公司可以选择如何实施新的战略和转型，无论是内部改变，建立新的部门还是独立运营，或者实施目标并购。
例如，在材料分销和物流部门，场外制造设施将把发货需求转移到主要物流节点，即工厂枢纽，这将提高客户对及时交货的期望。在线和直销渠道（包括来自在线分销巨头的新竞争）、客户期望的提高以及先进分析或自动化仓库等技术的使用增加，将进一步重塑这一细分市场。采购活动从小型专业贸易公司转向大型承包商，将影响公司的议价能力，而国际化将使公司能够从低成本国家获得更多供应资源。
作为回应，企业可以尝试捍卫自己的核心竞争力，例如，专注于翻新市场，变得更精简，并进行品类审核。面对这种转变，通过加强客户关系、提供新的业务解决方案以避免脱媒、获得规模效应以及发展核心供应链能力等方式，他们可以适应转型，整个价值链上的公司都需要重新审视他们想在哪里发挥作用，将会引起未来建筑物流中心的重塑。战略可以包括与非现场制造商以及与材料供应商密切合作，根据他们的需求优化物流和库存，进行国际采购，或提供信贷融资。
熟悉下一个新业态并迅速采取行动的公司将处于创造价值和保持竞争优势的最佳位置。
与建筑生态系统相邻的组织应寻求便利并从即将发生的变化中受益。投资者最好利用远见来预测各自的变化，并产生高于市场的回报。保险公司已经在考虑使用现代建筑方法。决策者应帮助建筑行业提高生产力，从而提供更好的住房和基础设施。而且，如果建筑业主在实现转变过程中发挥作用，他们将以更低的成本从更好的建筑中获益。
建筑业已经处于完美风暴之中。工业化、全球化和数字化是所有行业变革的关键驱动力。尽管这种变化是连续的，例如，在 20 世纪
70 年代和 80 年代的自动化产业化、90 年代和 21 世纪的全球化以及
2010年以后的数字化，所有这些驱动因素都在同时冲击着建筑业。这是一项艰巨的任务，需要采取大胆而灵活的行动进行应对，但收获的规模是巨大的。
建筑业包括房地产、基础设施和工业结构，是全球经济中最大的产业，占全球GDP
的13%（图表1）。仔细观察其表现，可以看出行业在经济景气时期面临了压力，在危机时期则更甚。我们预计九种变革将从根本上改变建造方式。能够调整商业模式的公司将受益匪浅，而其他公司则可能难以生存。
从惊人的城市景观和大规模的基础设施到持续的创新，建筑业的一系列的成就令人印象深刻。然而，在过去的几十年里，建筑行业饱受糟糕表现的困扰，生产力增长滞后、数字化程度有限、破产频繁、客户满意度低。建筑行业受新冠疫情影响严重，包括建筑公司供应商、分销商、客户和竞争对手以及政府监管机构在内的更广泛的建筑生态系统也将受到巨大的影响。
生产力增长滞后。过去
20 年，建筑行业全球年劳动生产率增长不到1%，明显低于全球经济的生产率增长率，约为每年2.8%。
缓慢的创新和数字化。标准化程度低，加上价值链分散，导致进入壁垒低，规模经济有限，阻碍了创新和数字化。麦肯锡全球研究所（MGI）2015
年的一项分析发现，建筑业是整个经济中资产和劳动力等数字化程度最低的行业之一。风险厌恶和有限的利润率进一步阻碍了创新。例如，建筑信息建模（BIM）的采用率在 35 年内仅达到 60%到
70%。相比之下，许多技术（如云客户关系管理、磁共振成像、腹腔镜手术、锂离子电池和微波炉）在上市后的 8 到 28 年内达到了 90%的采用率。
尽管增长强劲，但利润低风险高。建筑行业的整体盈利能力约为 5%，在价值链的某些部分更低。由于低盈利能力和高风险的综合作用，建筑业常常在各个地区的破产名单上名列前茅。根据裕利安怡（EulerHermes）的分析，2018
年前三季度，建筑业是破产最严重的行业，比第二严重的行业高出约 5%，比排名第三的行业高出 70%。英国建筑业在 2019 年第一季度的破产排行榜上名列前茅，在过去的 12 个月里，有大约
3000 家企业破产。估值倍数远低于经济中平均水平。在过去十年中，工程和建筑行业 EV/EBITDA 倍数平均为 5.8，而标准普尔 500 指数为 12.4。
客户满意度低，工期和预算经常超支。麦肯锡（McKinsey）2016年的一项分析发现，建设项目工期通常比计划的长20%，预算超支的比例高达80%，经常导致诉讼。这样的结果很难让客户满意，因而诉讼不断且索赔过程复杂而耗时。
由于这些原因，甚至在新冠疫情爆发之前，人们就已经意识到建筑产业必须转型以应对未来的挑战。我们的行业调查发现，高管们的态度从 3 到
5 年前开始有了实质性的变化。总的来说，90%的高管认为，行业需要改变，这种情绪在过去十年中不断增长。80%的受访者还认为，20 年后，建筑业的面貌将大不相同。
新冠疫情除了将减少建筑需求引发经济低迷之外，还严重影响了供应链，并可能导致投资模式的永久转变。
【小专题/对高管的问卷调查】我们在2019年11月至12月对建筑行业的领导者进行了调查。受访者包括400名决策者，其中大多数是CXO、业主和高管，他们分布在不同的资产类别和地理位置上，涉及整个价值链。
具体来说，63%的受访者来自房地产行业；19%的受访者来自基础设施行业；18%的受访者来自工业行业。地理分布如下：47%来自北美；39%来自欧洲；11%来自亚太地区；2%来自中东和非洲；2%来自拉丁美洲。
我们提出问题，并让受访者对我们对行业的初步假设作出回应，例如对当今建筑业最重要的问题、对行业影响最大的变化因素以及最重大的颠覆。我们还对建筑业的未来提出了一些问题，例如本报告中概述的哪些转变最有可能发生，何时会对建筑业产生规模影响，哪些参与者需要首先行动，哪些参与者在未来十年内下降幅度最大。
鉴于新冠疫情是在本报告出版过程中发生的，因此我们在2020年5月初进行了补充调查，以帮助我们了解危机对加速颠覆和转型的潜在影响。受访者包括来自同一样本的100名决策者（其所处公司在资产类别和地理位置以及整个价值链上的分布都相似），他们于2019 年11月和12月对第一次调查做出了回应。
【小专题/新冠疫情对建筑业前景的影响】新冠疫情的经济影响将强烈影响整个生态系统。在本报告撰写之际，世界范围内普遍存在着高度的经济不确定性。MGI的情景分析表明，如果一切顺利，病毒在数月内得到控制，合适的经济政策得到实施，
经济活动可能在2021年初恢复到危机前的水平。但如果经济活动长期受限，或者直到疫苗研制出来之前存在其他严格限制，可能使经济陷入严重的持续低迷，经济活动仅在2024年或更晚的时间才能恢复到2019年的水平。
建筑业通常比经济整体波动性大得多，而且可能受益于公共部门的经济刺激计划。随着经济活动的衰退，对新的商业或工业建筑的需求减少，不确定性抑制了投资，收入损失和消费者信心的下降也损害了住房建设。由于一个经济体结构的价值与 GDP 密切相关，在长期模型中，新建活动的需求对 GDP 增长也非常敏感。虽然与 2008-2009 年的全球金融衰退相比这场危机不是房地产危机，但长达 5 年的经济衰退可能会大幅降低建筑业在 GDP 中所占的份额。
从好的方面看，国会通过的史无前例的公共刺激方案不仅有助于支持经济 V
型复苏，而且还将推出公共投资计划。新冠疫情也代表了对供应的冲击：移民劳工不可能总是跨境工作、建筑工人不可能总是现场施工作业、所有雇员都需要在一段时间内按照明确的协议行事、一些建材供应链中断。
随着经济活动的恢复，我们可能会发现对建筑的需求已经发生了永久性的变化。现在判断偏好的变化（比如线上购物而不是线下消费，员工偏好远程办公从而降低对办公空间的需求，或者不同的航空公司终端或住宅布局）是否会持久还为时过早，但密切监测事态的发展是很重要的。
建筑业的落后表现是建筑市场的基本规则和特征以及行业竞争动态的直接结果（图表
2）。我们的分析确定了目前影响外部环境的以下三大市场特征。
由于全球经济和人口增长以及城市化进程的加快，建筑行业出现强劲的长期需求。然而，这种需求对经济周期高度敏感，导致资本投资低、生产率增长缓慢。建筑行业的市场尤其分散，客户范围从一生只做一次购买决定的家庭业主到监管着数十亿美元的基础设施项目的政府。缺乏经验或不成熟的公司管理层往往缺乏经验和能力来驾驭行业格局。此外，许多项目都要求较高程度的定制，而小项目和装修占了行业收入的大部分。本地市场结构和土地特点导致了建筑行业是一个地理上极为分散的行业，很少有公司能实现全球规模。
建筑和物流的复杂性、现场大量的手工作业和低进入壁垒。
建筑项目变得越来越复杂，超过
10 亿美元的大型项目所占比例越来越大。材料和组件的大小和重量导致了区域性的分散设置。由于组件和供应商的数量和种类繁多，以及同一产品的不同子组件由不同独立方交货，物流更加复杂。
尽管项目的执行越来越需要经验和技能，但建筑工程仍然依赖于大量蓝领劳动力完成大量体力劳动。建筑公司通常面临着技术劳动力的严重短缺，这既阻碍了现有的运营，也阻碍了数字化等创新。我们的调查强调劳动力短缺是建筑业的主要问题之一，在我们的调查中，约 85%的受访者表示，危机前这一问题就已十分严峻，尽管即将到来的经济动荡可能会改变这一状况，较低的进入壁垒和大量的非正规劳动力使小型和非生产性公司加入了行业竞争。
建筑业受到广泛的监管，从许可证和安全认证和工地管理。由于每个地区都有自己的本地建筑规范，在多个地区运营的公司必须学习每个市场的规范，这使得标准化产品、材料或流程变得更加困难。在许多地区，公共部门在投标中规定了最低价格规则，使得基于质量、可靠性或可替代设计的竞争更加复杂。这些法规和条例反映了行业对风险的厌恶，因为建筑需要支撑几十年甚至几百年，任何缺陷都可能导致致命事故。然而，如果对行业基本面进行改革，监管格局有可能发生变化。
针对这三大市场特征，今天的建筑业必须应对那些增加行业复杂性、阻碍其生产力发展和增加变革难度的动态。这些动态包括以下方面：
客户希望为具有独特功能的定制项目付款，并且建造结构需要针对其所处的自然环境进行设计。但此类项目的可重复性和标准化程度有限，需要公司在整个价值链上进行协调。这一动态是建筑行业复杂性和低生产率增长的主要原因。
各地市场结构和进入的便利性导致了大多数参与者是规模经济有限的小公司的分散局面。此外，基于项目的施工过程涉及许多步骤，责任分散，每个项目中都有许多活跃的实体，从几个专业工程和规划公司到多个分包商以及无数材料供应商。由于整个价值链的协作水平较低，结果形成了一个相对孤立的生态系统。
由于不一致的激励机制，项目中的众多利益相关者很少能够很好地合作。业主通常以最低的成本投标项目，并将风险转嫁出去，如土地价格或材料价格上涨，以便他们更好地处理或吸收风险。工程师的工资通常是总建筑成本的一部分，这限制了他们实行成本控制设计和施工便利性设计的意愿。总承包商通常只能通过索赔来盈利，因此与其在项目早期强调设计问题，他们往往更喜欢在以后对变更单收费。从分销商和材料供应商到分包商的奖励和折扣掩盖了材料价格。
周期性和基于项目的建筑方法在日常活动中造成高度波动。材料和组件可能延迟到达现场，建筑公司必须管理得当，以免限制那些只能在一天中特定时间内执行的活动。建筑公司不去解决这些根本问题，而是依赖临时员工和分包商。这种做法会妨碍生产力，限制规模经济，降低产出质量和客户满意度。此外，临时工作人员通常是国外的工人，可能会导致额外的语言挑战。
所有这些市场特征和行业动态都是相互关联的，因此建筑业必须发生基础性改变，以应对未来的挑战。迄今为止，普遍的行业反应是维持现状，这是建筑公司面临上述诸多挑战的根本原因。然而，高管们认识到变革的必要性。我们的调查发现，90%的受访者强烈认同行业需要改变，而且这种对变革的迫切情绪在过去十年中有所增加（图表 3）。
2、不断变化的市场环境、技术进步和具有颠覆性的新进入者将引发行业改革
在新冠疫情之前，建筑业正开始经历前所未有的颠覆。在未来几年，市场特征的变化可能会推动根本性的变革，而新出现的颠覆将塑造行业的新业态（图表 4）。新冠疫情放大了这些推动力。
2.1 不断变化的市场特征将是整个行业变革的催化剂
在整个行业中，几个不断变化的市场特征，包括以下内容，将对建筑公司构成挑战，要求他们响应变革并加速变革。
1. 客户复杂度和全生命周期成本（TCO）压力不断上升
越来越多的专业投资者涌入建筑行业。例如，从2014 年到 2019 年，私募股权公司为基础设施项目筹集了超过
3880 亿美元，其中 2019 年募资 1000 亿美元，比 2018 年增长了
24%。作为资产类别之一的住宅的机构投资也大幅增加。因为不同投资者对从交付时间到预算的每件事都有不同的预期，所以建筑公司必须针对不同的客户复杂度做好准备。
客户对性能的期望正在不断变化：智能建筑、能源和运营效率以及结构的灵活性将成为更优先的事项。我们的调查发现，69%的受访者认为，客户转向 TCO管理将对建筑业产生重大影响，超过
90%的受访者预计这一转变将在未来十年内发生。
我们的分析表明，基础设施和保障性住房的缺口将加大房地产业的成本压力。在我们的调查中，74%的受访者认为更注重成本（主要是基础设施和经济适用房）将对建筑行业产生重大影响。这一趋势将在近期显现：超过
90%的人预计在未来十年内感受到它的影响。
麦肯锡分析发现，到 2035 年，将需要 69.4 万亿美元的基础设施投资（按 2018 年的不变价计算），以支持预期的 GDP
的增长。投资将需要从当前的水平增加 0.3 个百分点，即平均每年约 3000 亿美元。然而，由于在疫情大流行期间债务水平飙升，政府预算紧张。在房地产方面，我们的研究发现，全球约三分之一的城市人口买不起像样的住房。新冠疫情加剧了成本和住房负担能力问题。
合格劳动力的短缺已成为一些市场的主要问题。我们的调查是在新冠疫情爆发前进行的，调查显示
87%的受访者认为技能型劳动力短缺将对建筑行业产生重大影响，近 50%的受访者预计在未来 20 年内，这将成为一个更严重的问题（图表 5）。预计到 2031 年，美国现有的建筑业劳动力中约
41%将退休。从长远来看，新冠疫情对这一变化的影响尚不清楚。
新型、轻质的材料和结构更坚固的模块将改变物流，并使材料和模块的长途运输变为可能，从而实现更大程度的集中化。
我们的调查显示，69%的受访者认为，对工作场所可持续性和安全性的更严格的监管将影响行业。虽然
90%的人预计可持续性和安全性将在未来十年内产生重大影响，但 19%的人认为，这种转变在未来一年内可能会发生得更快。由于新冠疫情，新的健康和安全程序延迟了推出。
关于气候变化的全球对话，以联合国可持续性目标的实施为例，将推动建筑公司和材料供应商将可持续性纳入其产品、施工过程和设计中。当前的城市化步伐将需要在基础设施和住房方面进行大量投资，以适应区域人口的转移。麦肯锡（McKinsey）2015 年的一项分析发现，绿色区域（位于使用技术和设计元素减少资源使用和污染的城市中的人口稠密区域）可以使能源消耗减少20%至40%，淡水消耗和废水生产减少65%。
气候变化的物理影响将影响需求（通过大规模迁移和防洪等物理缓解），而建筑业将面临减少碳排放的压力。例如，根据英国皇家国际研究所（Royal Institute of
International）的数据，水泥生产目前占全球碳排放量的8%，新法规的实施速度也可能随之加快。
有迹象表明，为适应现代建筑方法，法规和激励措施正在发生变化，从而使整个建筑过程更加标准化。其中一种方法是模块化结构。资质证书可以代替个别的现场批文，或者政府可以积极强制推行现代化的建设方法。例如，新加坡的所有政府住房项目都必须使用预制的容积模块。
对建筑生态系统的要求在不断变化，但大多数参与者的基本商业模式和方法却没有变化。其结果是生态系统不稳定，难以有效满足日益增长的需求。此外，新的生产技术和材料，工艺和产品的数字化，以及价值链上新的参与者的组合效应，有可能从根本上改变建筑业。
技术的进步使工业化和非现场、基于产品的方法成为可能。在新冠疫情肆虐期间，更受控制的工作环境将更有价值，包括使用越来越多模块化组件的生产系统、自动化制造和支持现场执行的机器人。
模块化有可能实现标准化，并大大提高施工生产率。预制和非现场制已经造在建筑业长期应用，但是轻质材料、数字化和生产技术的结合可以使质量、可变性和效率达到新的水平。2018
年一项针对英国房屋建筑商的调查发现，40%的受访者已经或打算在不久的将来投资于制造业设施。在斯堪的纳维亚半岛，目前 45%的房屋是工厂预制的。
向高效非现场制造过渡的下一步涉及集成自动化生产系统，本质上使建筑更像汽车制造。部分行业已经朝着这个方向发展。模块化建筑公司
Lindbäcks 使 用 Randek 的工业建筑机械来执行制造任务，例如打钉、铣削开口、板材切割和粘合。
使用自动化技术可以大大提高效率。建筑业已经开始在三个领域探索自动化：具有高附加值的 3D
打印建筑、通过光探测和测距实现的工程机械自主导航技术（激光雷达，一种检测地球表面的遥感方法）以及机器人和无人机技术。
广泛使用轻质材料（如轻钢框架和交叉层压木材）可以降低成本并使得长途物流和更集中的生产和分销变为可能。新型多功能、轻质和柔性混凝土是密实的，具有较高的粘度，可消除振动和修整，能够单点浇筑和完成更复杂的工作。其他品种则大大减少了碳排放。替代材料（包括结构材料和非结构材料）也在开发中：例如，四氟乙烯（ETFE）比玻璃轻 99%，强度更高，更环保，透光性更好，更灵活。
数字技术正在实现更好的协作、更好地控制价值链 ，以及向更多数据驱动决策的转变。例如，公司在其组织中采用了 5-D
建筑信息建模（BIM）、高级分析、数字采购和供应链管理。
智能产品和操作。集成物联网（IoT）的智能建筑和基础设施将提高数据可用性，实现更高效的运营以及新的商业模式，如基于性能的承包模式。物联网传感器和通信技术使公司能够跟踪和监控利用率、能源效率和维护需求。通过使用 BIM，业主和运营商可以创建一个虚拟的三维模型，在一个完整的建筑中使用的所有组件上都具有精确的透明度，可以提高效率并降低维护成本。
设计。BIM
已经在建筑中使用多年了。随着时间的推移，添加了其他特性和组件（如计划和预算），以创建一个全面的项目管理软件解决方案。然而，业界一直在努力采用并成功地将 BIM 整合到运营中。通过在项目早期使用 BIM
创建完整的三维模型（“数字孪生模型”），而不是在项目启动后完成设计，公司可以提高效率，并将设计阶段与价值链的其他部分整合起来。这一能力改善了与材料和部件供应商的协调和沟通，并允许早期碰撞检测、设计和规划改进。在麦肯锡 2017
年的一项调查中，承包商表示，他们对BIM 的预期使用量可能会增加 50%，他们正在计划进行重大投资，以将其 BIM 项目扩展至 2020 年。此类能 力 将 实 质 性 地 改 变 建 设 项 目 的 风 险 ， 并 使
传 统 的EPC 模式出现问题。
施工和生产过程。使用数字工具可以显著改善现场协作。这些解决方案包括移动项目管理应用程序和基于云的项目控制塔，它们集成了现场团队之间的通信，并与传感器、可穿戴设备和台式机同步，以不断跟踪进度和利用率。先进的分析有助于进一步提高施工效率。工业 4.0 方法使得在工厂中有更大的灵活性，从而可以对模块进行更多的定制。与其他行业一样，新冠疫情的流行正在加速数字工具的集成。
渠道。数字渠道正在向建筑业扩展，有可能改变整个价值链上买卖商品的活动。网络市场优化了其他行业的供应链，可以显著提高建筑价值链上的货物买卖效率，改善整个项目的客户和供应商之间，以及项目价值链上的行业参与者之间的互动。数字渠道还可以从根本上颠覆分销，重塑建筑物流。在整个价值链中，新兴企业纷纷建立在线市场，用于购买和销售重型设备、建筑材料和专业服务等商品。过去两年，这些市场共收到 27 轮风险投资融资。这项活动约占到在线市场风险资本融资总额的 40%。
初创企业、进行新尝试的成熟企业以及来自 VC 和PE
的新资金正在颠覆当前的商业模式。此外，在投资基金资金的支持下，一种新的参与者正在进入建筑行业。实际上，从 2012 年到 2018 年，每年的风险投资融资轮数每年增长约 30%。例如，Katerra 筹集了
12亿美元，开发一种基于新技术的商业模式，以控制包括工程设计以及非现场制造的产业链。随着经济危机的发展，我们也预计企业重组和并购活动会增加。
在我们对行业领导者的调查中，大多数受访者认为本报告中概述的颠覆将对行业产生重大影响（图表6）。绝大多数人预计，这种转变将在未来五年内发生，并将在短期内推动行业的变革。随着新冠疫情推动的经济危机的爆发，我们还预计公司重组和并购活动将增加。
我们预计九种变革将从根本上改变整个建筑生态系统。根据我们的高管调查，超过 75%的受访者认为这些转型很可能发生，超过
60%的受访者认为很可能在未来五年内发生。新冠疫情大流行预计将加速它们的发展。
拒绝适应只会使业绩恶化，而开发新的业务和运营模式可以让企业创造更多的价值和利润。这些新的模式会为企业树立更高的进入壁垒，这对那些设法巩固市场地位和进行投资的企业将是有利的。
基于产品的方法。未来，很大一部分建设项目将使用可定制的、模块化的元素和组件，这些元素和组件是在非现场工厂中使用标准化流程生产的。模块和元件将在现场装运和组装。生产将在安全、非敌对环境中的类似流水线的过程进行，具有高度的可重复性。此外，可能会出现通用的、全行业的元素和组件标准。简单的元素和组件（根据通用的行业标准制造）和定制的、可定制的组件（如外部）之间可能会有一个平衡，以满足客户的定制需求。
每个参与者都将开发自己的元素和组件设计库，这些元素和组件可以根据客户需求进行组装。市场的一部分可能由预先完成的体积模块组成，可定制的、类似乐高的、模块化的元素和组件可能成为行业标准。随着这一转变，设计定制产品的创造力将继续存在，开发商和产品制造商将合作，可能通过战略联盟，根据独特情况设计产品。
基于产品的方法将不局限于建筑：开发商和业主也可能越来越多地开发和销售由标准化结构和合同条款组成的品牌“产品”，并提供综合服务。
数字技术将是向以产品为基础的方法转型的关键因素。因此，拥有数字模式的公司将能够在没有任何实体工厂的情况下控制这一过程，并以 TCO 为基础对产品进行定价，而不是采用当今简单的成本加成法。
专业化。为了提高利润率和差异化水平，公司可能会越来越专注于目标市场和细分市场（如豪华单户住宅、多层住宅、医院或加工厂），从而建立竞争优势。他们在材料方面、细分行业以及施工方法方面专业化。向专业化转型还要求公司开发和累积知识和能力，以保持其竞争优势。显然，参与者将需要仔细权衡效果、效率和品牌定位 ——更大范围的专业化可以应对潜在风险，更多元的组合带来周期性优势。
价值链控制和与核心供应链的整合。公司将转型控制价值链上的重要活动，如工程设计、选择组件制造、供应链管理和现场组装。公司将能够通过纵向一体化或战略联盟和伙伴关系实现这一目标，方法是采用协作合同和更紧密一致的激励措施。与其他制造业一样，控制关键零部件的供应至关重要，可以确保及时向制造业提供适当规模的投入以及向现场组装提供货物。数字技术将改变互动模式：BIM 模型将导致早期决策、分销将转向在线平台和物流管理，端到端软件平台将使公司更好地控制和整合价值和供应链。例如，通过成功地将 BIM 模型与价值链相结合，公司将能够将活动从最初的概念制定到成品的生产联系在一起。价值链控制或集成将减少界面摩擦，使创新更加灵活。
合并。日益增长的专业化和创新投资需求--包括使用新材料、数字化、技术和设施以及人力资源--将需要比今天现存的规模大得多。此外，规模更大、更专业的投资者将寻求规模更大、更成熟的公司作为其对手方。由于以产品为基础的方法具有更强的标准化和可重复性，进一步增加了扩大规模的重要性。因此，无论是在价值链的特定部分还是在整个价值链中，建筑行业都有可能看到越来越多的整合。全球化将进一步增加规模效应，因为未来获胜的产品将成为潮流，并在世界范围内广泛使用。
以客户为中心和品牌化。随着产品化，（将开发、工程或建筑服务转化为易于销售的产品或解决方案），以及行业中的专业化，拥有独特的属性和价值的品牌将更加重要。与传统的消费者或 B2B
行业一样，一个强大的品牌可以将客户与建筑公司或供应商的产品更紧密地联系在一起，以帮助建立和保持关系并吸引新客户。与其他行业的品牌类似，品牌将包括产品和服务质量、价值、交付时间、可靠性、服务提供和保证等方面。
对技术和设施的投资。产品化意味着需要在工厂、制造机械和设备（如自动化制造的机器人技术）和技术方面进行投资。在没有使用模块化的地方，建筑工地也可以通过使用先进的自动化设备和无人驾驶飞机等技术变得更加资本密集，。研发投资对于专业化或生产率更高的组织来说将变得更加重要，因此公司可能会增加对于开发新的、创新的产品和技术的支出。在整个价值链中，对数字化的投资将继续增加。
人力资源投资。创新、数字化、价值链控制、技术使用和终端应用的专业化都增加了开发和内部专业知识累积的重要性，这要求参与者在人力资源方面进行更多投资。此外，本报告概述的变化很可能要求公司重新培训员工技能。风险管理和其他一些现有能力的重要性将降低，取而代之的是对供应链管理等其他能力的重视。为了建立必要的能力，公司将需要进一步投资于他们的劳动力。大多数参与者都很难吸引到他们所需要的数字人才，也需要提高对未来的商业模式的热情。
国际化。更高程度的标准化将降低跨地域操作的障碍。随着规模化对获得竞争优势变得越来越重要，参与者将增加他们在全球的足迹--尤其是在基础设施等高价值领域的小规模项目--尽管新冠疫情疫情可能会减缓这一发展。
可持续性。虽然可持续性已经是一个重要的决定因素，但日益迅速的发展才刚刚开始。除了碳排放之外，自然气候风险也随着规模的扩大而增加。公司在采购材料时将需要考虑到环境影响，可持续地发展制造业，优化供应链，以实现可持续性和弹性发展。此外，工作环境将需要从敌对到非敌对的根本改变，使建筑更加安全。水的消耗、灰尘、噪音和废物也是关键考虑因素。
通过从基于项目转移到基于产品的方法，预计施工过程将发生向工业化的根本性转变（图表
7）。目前复杂和零散的建筑生态系统将向更加标准化、统一和综合的建设过程过渡。并非建筑行业的所有部门都会同样受到这种转变的影响。很大一部分项目仍将以传统的方式进行。
根据我们的调查，超过 75%的受访者认为，本部分概述的九种变革中的每一种都有可能发生（图表
8），而大多数受访者认为，每一种变革都可能在未来五年内对该行业产生大规模影响。75%的受访者表示，工业化变革（以产品为基础的方法、技术和设施、人力资源、价值链控制和以客户为中心）将在未来五年内发生，而约 40%的受访者认为，在未来5
至 20 年内，将发生围绕规模（整合、国际化和专业化）的转变。
建筑业并不是第一个在整个价值链中遭遇低生产率和颠覆的行业，可以从其他行业身上吸取经验教训。这些行业有着相似的特点，也遇到了同样的挑战。我们分析了具有类似属性的四个行业的变革：造船业、商用飞机制造业、农业和汽车制造业。通过对这些行业的研究，明确了这些行业的价值变化。在每一种情况下，在最终变革之前都会出现一组潜在的行业问题（例如生产力低下和客户不满意）。生产技术的创新和新的最佳实践工作方法的启动——开启了变革的征程。
船舶制造业。在地理上分散的市场结构意味着当地造船厂覆盖整个生产链条。船舶在很长的一段时间内以定制化的人工生产为主，维持着极低的可重复性和标准化程度。
商用飞机制造业。
除了与造船有许多相同的特点外，商用飞机制造还需要高度的专业技能（例如工程和物理学），而失败的代价（而且现在仍然如此）非常高。
农业。每个农业组织都被限制在一片特定的土地上，生产中的体力劳动（例如，播种和耕作）数量很高。
汽车制造。历史上，汽车生产标准化程度低。设计和生产需要很高的专业水平，例如工程学。
虽然这些行业与建筑业不完全一样，但它们有一些共同的特点：在历史上行业也是高度分散的，基本上采用了定制的、以项目为基础的方法，标准化程度和可重复性有限。生产率很低，而且随着需求的增加，公司在增加产量方面遇到了瓶颈。除了农业以外，其他行业都与建筑一样有着高度的复杂性，而且失败的代价也很高。我们将农业包括在内，因为农业的地理分布和对土地的依赖是一项关键因素，与建造类似。
此外，客户满意度往往很低，原因是交货时间长、产品昂贵和质量难以保证。所有这些行业都经历了长达数十年的转型历程，经历了类似于我们为建筑业所定义的九种变革的维度（图表9）。
例如，在商用飞机制造方面，行业格局高度分散。每架飞机都是在定制和项目制造的基础上从头开始制造的。工业化引发了向装配线制造业的转变，后者后来变得高度自动化。
由于随后的标准化，该行业进入了一个整合阶段，这导致了两家主要公司的崛起：空客和波音。这种转变导致了产业链价值向客户的重大转移。根据“航空公司监测”汇编的数据分析，航空公司的实际价格平均下降近
2% （CAGR），今天的模式大大提高了安全性、TCO 和技术水平。
这一变革大约耗费
30 年的时间，因为商用飞机制造业面临着与现在建筑业类似的变革障碍：与产品创新相关的风险、相对严格的监管、可创新的项目规模往往有限，以及一个需要许多利益相关者参与并紧密配合的价值链。商用飞机能够应对这些变数并迎接挑战，这应该给予当今建筑业保持乐观的信心。
⚫ 基于产品的方法。在造船业、商用飞机制造业和汽车制造业中，参与者们转向以产品为基础的方法，生产设施变成了装配场所。最著名的例子是福特公司对其 T
型汽车装配生产线制造工艺的创新，大多数汽车制造业在近十年内采用了这一工艺。在该模式中，预制和模块化的子组件是输入，船舶、飞机和汽车是输出。虽然制造过程是非常标准化的，但产品仍然是可定制的，因为子组件可以在一个行业范围内的标准化框架内采取不同的形式和尺寸。当先行者提高了他们的生产力和利润率时，竞争对手随着时间的推移采用了这种创新。丰田精益的制造和机器人技术的使用，以及装配线制造过程中的进一步创新，使丰田公司从一个小公司发展为业内最大的公司之一。
⚫ 专业化。随着工业化改革，流程变得标准化，公司瞄准了特定的细分市场（例如，造船业中的油轮、货运船、巡游舰；汽车制造业中的低价、豪华和实用型汽车）。这种专业化的结果是，公司通过在其细分市场中开拓经验和规模从而获得了竞争优势。
⚫ 价值链控制和与核心供应链的整合。随着船舶、飞机和汽车制造业转向装配线，关键部件的供应变得越来越重要。在许多情况下，这些部件是差异化的基础：例如，在汽车制造中，发动机的质量可能是一个独特的因素，因此控制供应是很重要的。纵向一体化或价值链上的合作关系是各行业的共同转变。在商用飞机制造中，发动机过去和现在都是由外部供应商生产的，但是，为了开发出比竞争对手更好、更高效的发动机，制造商在研发和测试方面保持着合作伙伴关系。此外，波音公司最近决定在内部（以前外包）建造 777X 机翼，并设立了内部航空电子部门，以减少对导航、飞行控制和信息系统供应商的依赖。
⚫ 合并。随着工业化的兴起，企业开始进行整合，以扩大规模。在农业方面，土地改革与工业化（例如标准化播种和收获）相结合，导致农业从一大批小型的地方农场转变为由区域和全球参与者主导的农场。在制造业，标准化引发了大规模的整合浪潮。在商用飞机制造方面，几家公司合并为空客公司和波音公司。在过去 50 年中，国防部门也进行了整合，达成了几笔大型交易，以整合公司的服务和产品组合。
⚫ 以客户为中心和品牌化。随着终端用途专业化，公司投入巨资在细分市场内建立强大的品牌。在汽车制造中，品牌以顾客为中心讲述的是--顾客让产品塑造他们的生活方式。鉴于消费者购买和使用汽车的方式发生了转变，汽车制造商注重利用技术和创新来提高客户体验。
⚫ 对技术和设施的投资。工业化产生了对技术和设施进行投资的需要：兴建制造工厂，购置设备。产品和制造创新成为竞争优势的重要来源，导致参与者大幅增加研发支出。在四个可比行业中，研发支出的增加为企业带来了短期收益和优势，而客户则从长期受益。虽然汽车或飞机成本在过去的十到二十年里变化不大，但是汽车和飞机都有更多的增值技术和其他功能。随着主机厂在电动汽车电池市场从电池研发、包装到生产的投资，说明这一趋势还在继续。大众汽车最近投资了一家电池工厂，该工厂正在与德国 SK创新公司合作开发，还与 LG 化学（LG Chem）、三星（Samsung）和中国电池制造商 CATL 达成了重大供货协议。总体而言，该公司研发支出占总收入的比例目前接近 6%，而建筑行业的平均比例不到 2%。事实上，根据欧盟工业研发投资记分卡 （ EU Industrial R&D Investment Score）的数据，大众在2019 年的研发投入超过 130 亿美元，相当于 25 家最大的建筑和建材企业在研发上的总支出。尽管这一水平的研发支出可能接近目前汽车行业平均水平的近 5%，但仍意味着汽车业对研发的投入远高于建筑业。各行业的赢家继续大量投资于技术，其中许多集中在数字化和数据驱动的产品和服务上。
⚫ 人力资源投资。当工业化在规模上影响到四个可比行业时，吸引和留住雇员成为首要事项。首先，公司使员工积累技术知识，以创造竞争优势。其次，随着时间的推移，生产工艺的改进导致需要不断对劳动力进行再培训。
⚫ 国际化。工业化带来了流程的标准化，这是跨地域采用的。国际化使公司能够向境外扩张，追求规模，使它们有机会进入新的市场，从而节省了运营成本。例如，为了增加商用飞机在中国和中东的销售，空客和波音在中国建立了当地的最终装配线。
⚫ 可持续性。在各个行业都能感受到全球对可持续发展的日益重视。最值得注意的是，汽车业已经开始了向零排放汽车的转型。在挪威，机场运营商 Avinor 和Widerøe Airlines 承诺到
2040 年将所有国内航班实现全面电气化。
类似行业的转型需要几十年才能完成（图表
10）。调查结果指出，建筑业的变革将类似以上四个行业的变革过程，可以分为两个主要阶段。在第一阶段中，工业化将使过程标准化并提高部门生产力。第二阶段将聚焦于规模，参与者将专注于终端应用领域，在价值链中纵向整合，并在国际上扩张。通过吸取类似行业的经验教训，建筑公司可以为即将到来的变革做好准备。
随着价值和利润的转移，建筑行业将在未来十五年内面临巨大变革，这种变革将会创造巨大的机遇和巨大的风险。在过去几年中，大约 11
万亿美元的增值和 1.5 万亿美元的利润在建筑价值链和所有资产类别之间分配不均。展望未来，在转型影响最大的部门（例如酒店建设），现有价值的 45%可能处于危险之中。其中 20 至
30 个百分点将在生态系统内重新分配，以促使变革发生。剩下的 15 至
20 个百分点将作为成本节约和转换带来的生产率提高的结果，其价值可供争夺，收益将由参与者或客户获得（以降低价格或提高质量的形式）。如果这一价值被建筑业者全部享有，盈利能力将从目前的 5%增加近一倍，达到收入的
10%。企业如果行动迅速，并设法从根本上超过竞争对手，就能在新的 2650 亿美元利润池中占据最大份额。
价值和利润池在很长一段时间内保持稳定，只是略有变化，因为整个行业保持现状。尽管在建筑价值链上都有许多活跃参与者，但很少有人能够取得较大收入及利润的份额（图表
11）。例如，软件供应商和场外制造商通常拥有较高的息税前收益（EBIT），但仍被置于价值链中的低位。相反，开发人员获得了价值池的很大一部分。总承包商和分包商的利润率通常较低（特别是考虑到该行业的高风险）。然而，考虑到它们的数量，它们仍然在整体价值中占很大份额。顶级承包商的收入约为 600 亿美元，而我们数据库中承包商的平均收入则要低得多，为 2700 万美元。当包括个人所有者和长尾的小公司（不包括在我们的数据库中）时，专业承包商的价值下降到 1000 万美元，价值进一步下降（图表 12）。
材料分销和物流在增加值和利润中仍然占有相对较高的份额，因为它在将大量供应商与活跃在每个场址的分包商联系起来方面发挥着核心作用。表现最好的基础材料供应商达到了典型的制造商规模，实现了 15%至 25%的
EBIT 利润率，但利润较低的厂商的长尾降低了平均利润率。
各域之间存在较小的差各区域之间的差异有限（图表
13）。然而，应该考虑到一些因素，例如承包商是否专业，物料分销商能够在多大程度上增加价值，以及多少参与者租用机器和工具。此外，一个国家在国内进口货物或增值的趋势也会影响附加值的分配。
——在中国，总包商具有较高的附加值，因为承包商往往以综合方式从事专门工作。
——英国的价值池倾向于材料分销，因为英国是一个比其他一些国家更间接的市场。然而，在美国，国内市场的巨大规模使经销商能够达到更大的规模，从而创造更大的价值。
——美国租赁市场相当成熟，由于国内市场规模庞大，公司往往会取得显著的规模。
随着房地产行业的转型，酒店或新建房地产项目中的单一或多家庭住宅是最有可能实现九种变革的细分行业，在未来 15 年内可能会出现
40%至 45%的增值重组（图表 14）。其中 20%至 30%将在生态系统内保持和分配，以使变化得以发生。剩下的 15%至
20%将是由于这些转变带来的成本节约和生产率提高而获得的价值，这些收益将以利润的形式惠及企业，以加薪的形式为工人带来好处，或以更好的质量或降低价格的形式为客户带来好处。随着竞争加剧，企业将降低价格，以赢得个别项目，并将更多的价值传递给客户— —这在其他行业已经得到了显现。
有些公司会比其他公司受到更大的影响。例如，软件供应商预计将显著增加他们的增值贡献，尽管其基数很小，占价值链的 1%至
2%。此外，预计很大一部分价值将从建筑工地转移到场外预制设施。相比之下，总包商和专业分包可能面临大幅度下降，除非他们将自己重新定位为不仅限于施工的公司。工程设计、材料分销和物流可能面临巨大的商品化风险。我们的估计是基于专家的访谈和分析。然而，建筑行业的变化速度可能会变慢或变快，这取决于总体动态和渗透率。
⚫ 提供软件。软件和平台将越来越多地被建立起来，以整合和服务于整个生态系统。分析服务和软件将普及，而网络市场将提供整个设计或特定组件的套装选择。新兴的数字销售渠道将成为建筑商和供应商之间的主要接口。
预计软件供应商将受到生态系统变化的强烈影响，其增加值也将相应增加。软件将在整个价值链中实现成本节约，并因此获得大量收益。随着技术的进步，软件的总体使用量预计会增加--例如，更复杂的数据分析和物联网连接的增加。
据 IDC 称，尽管受到新冠疫情的影响，与 IT 相关的软件和基础设施将分别增长 5.3%和
1.7%。据估计，随着建造业开始追上制造业，资讯科技开支占收入的比例更可能翻倍，目前占收入的比重是 2-3
个百分点。因此，相关的价值池也会翻倍。如果考虑到软件支出翻了一番，软件提供商的总价值增长可能会增加一个百分点。
⚫ 开发。房地产、基础设施和工业项目的公共和私营部门开发商策划从头到尾的开发流程：确保融资、寻找土地、界定和监督项目。随着客户期望值的持续提升，开发人员将越来越专业化，并投资于产品的生产和品牌建设，这将越来越需要跨国规模，而那些以传统方式工作的开发人员则会被淘汰。对各细分行业客户需求的深入了解，将变得越来越重要。
最成功的参与者已经将对客户需求的洞察与产品、供应链创新结合起来，以交付高绩效的项目。例如，领先的商业房地产开发商已经开始与终端用户建立直接关系，并创造出可以根据需求变化迅速重新定位的空间。同样，公路开发商与司机建立联系，以更好地了解使用模式，为今后的公路设计和运营提供信息。开发人员在许多方面为整个行业的发展定下了基调。
由于开发人员处于价值链的顶端，他们可以深刻影响价值链其他部分的颠覆方式和速度，包括积极支持他们产品的工业化生产，以及基于库的设计和子系统。
这种方法可以减少项目的造价、工期和风险——项目财务可行性的所有改进——这可能转化为更高的利润、更大的数量或转移给客户的价值。具体而言，大幅度缩短项目工期将是减少开发成本的关键因素，因为所有间接费用和筹资费用都将减少。我们预计，增加价值中的 2 至 5 个百分点将岌岌可危。
⚫ 工程设计。项目之间的分割可能从根本上改变作为一名工程师或建筑师的含义。历史上，这些专业人员运用他们的大量专业知识为单个项目进行设计和规划：每个设计都经过优化以满足项目的独特需求。未来几年，这些独立的专业服务公司将与产品化和品牌化的开发商、场外建筑公司和高度专业化的承包商密切合作以形成综合性的研发能力。这些公司将通过结构和子系统设计的标准化来增加价值，并在其目标市场开发标准化的产品设计库。这种模块化设计将在大量建筑项目中重复使用。这样，工程设计公司就可以影响行业标准。随着行业转向更加以产品为基础的方式，工程和建筑公司面临的挑战将是对现有员工进行再培训，并雇佣合适的人才。
模块化和自动化并不适用于所有项目：高度个性化建筑或复杂的项目限制了标准化程度。同样，翻新-维修-改进（RMI）项目很可能会在一段时间内继续采用更传统的设计方法。然而，在受影响的领域，工程设计公司可能会通过使用标准化的产品和库以及基于软件的设计自动化来提高效率——尽管程度将取决于转型的结果，表现最好的参与者仍然会获益。模块化或可定制的产品设计往往会有溢价，因为只有少数公司具备所需的能力和经验。但是，随着行业调整以适应可多次重复和调整的设计，受影响部分的工作量可能会减少。随着更加专业化和工业化的做法，重新设计的需求预计也将大大减少，从而为工程设计节省大量费用，并使各项活动的价值受到威胁。
目前，设计和重新设计占总增加值的 14%。按照这里讨论的产业发展，成本可降低 3 至 8
个百分点，这部分收益将转移到业内最好的企业或者价值链上的其他环节。
⚫ 基础材料制造。在建筑项目中使用的大部分投入涉及加工原材料，如水泥、钢铁、木材或玻璃。这一领域的许多参与者已经是大型跨国企业，价值链动态变化比较缓慢。最显著的影响可能来自向新的、轻质的材料的过渡，以及满足越来越多的可持续性要求，包括减少浪费和增加循环利用。虽然基础材料行业预计能从建筑市场的长期（后周期）增长中获益，但每栋建筑的传统材料数量（如水泥量）似乎会下降。分销和承包的数字化和整合可能会改变物流和客户接口。
总的来说，我们预计基础材料制造产生的价值可能会受到约 1 至 2 个百分点的影响。
⚫ 零部件制造。电梯、暖通空调设备和管道等部件通常采用类似筒仓的方式生产，这限制了这些部件安装后再集成的能力。出于个人经验或供应商的激励计划，安装人员往往与特定供应商有很强的合作关系，而最终用户的品牌归属则不那么强。
九种变革中的几个将对组件制造商产生最大的影响：产品化和标准化（包括通过 BIM
对象库）以及在线渠道将提高价格透明度并导致商品化。整合将提高大型总包商或模块化建筑公司的议价能力，国际化将导致面向低成本的国家采购。反过来，最好的公司将实现进一步的规模经济，并提供具有TCO
优势和增值数字服务的解决方案。这些公司也可能从制造组件转向整个子系统，并采取直销的方式。
总的来说，我们预计零部件制造业增加值中大约 1%将被价值链的其他部分或表现最好的参与者抢占。
⚫ 机械制造。在未来
20 年中，制造商将从生产用于建筑过程的传统重型机械和工具，过渡到生产高度自动化、相互关联的产品。新设备将与机器人技术相结合，可用于制造过程--例如，用于建筑材料、部件和建筑物的工厂。制造商将不再简单地销售产品，而是提供与他们的产品配套的服务，这将增加机器的附加值，提升自动化程度。此外，对用于场外制造的机械的需求预计还会增加。反过来，提高效率和减少现场工作所需的时间，预计会对机器销售量产生负面影响。
整体而言，我们估计机械制造业的增加值增加或减少一个百分点。
⚫ 材料分销和物流。分销商采购、储存和运输基本材料、部件和设备，并将其转售给消费者和企业。一些分销商还提供信贷支持。这一模式的必备部分是为建筑施工和安装人员组织物流和库存。
九种变革中有几个可能对经销商造成负面影响。产品化、标准化和整合将把决策和采购从小型专业分包商转移到大型总包商和以产品为基础的开发商，从而提高谈判能力，减少所需材料的范围。更好和更早的使用 BIM
和数字技术将加速这些转型，并减少对本地库存的需求。场外预制设施将把发货需求转移到工厂中心，需求水平将更可预测，这将成为主要的物流节点，并减少对于靠近建筑工地的密集仓储网络的需求，同时也提高了对准时交货的期望。国际化从低成本国家采购更多的资源。线上和直销渠道，包括来自在线分销巨头的新竞争，将进一步重塑这一领域—他们为客户提供满足更高期望值的服务，并使用越来越多的技术，如先进的分析技术或自动化仓储。
虽然这些转型对缺乏规模和物流能力的分销商构成了重大威胁，但却为拥有这种能力的公司提供了机会。在精益效率、类别评审和新的业务解决方案的支持下，整合有望发生。直达客户的数字互动渠道和接口，连接到 BIM
和建筑管理系统，可以更好地融入价值链。分销商可以承担未来建筑领域中物流中心的角色，通过在物流、需求预测和库存管理中使用先进的分析方法使从供应商到模块化工厂到建筑工地实现即时交付（JIT）。分销商可以通过以下方式为客户创造新的价值：帮助国际采购、提供信贷融资、按装配顺序包装、提供室内交付、在工作日前交货、提供现场物流规划和运营，甚至处理简单的预装配。
总体而言，我们预计，物资配送和物流方面 0%-5%的增加值可能会受到威胁，并可能转移到价值链的其他部分，或者流向表现最好的公司，这些公司是适应新世界的速度最快的公司。
⚫ 机器租赁。目前，租赁企业提供了一个高效的资本支出选项，这有助于优化设备的使用。数字技术将通过现场物流提高效率，要么在正确的时间提供正确的机器，要么为客户操作和使用机器。通过提供数字服务，租赁公司从产品中收集使用数据，为客户提供最佳的机械设备使用。
一些机器--尤其是工具--预计将被移出工地，转而是更高的机器利用率和相比于直接购买有限的租金。这一转变将对机器租赁参与者产生负面影响，尽管只在很小的程度上。反过来，基于服务的商业模式和物联网的机械和工具可以弥补这些变化。基础设施可能不会受到即将到来的转型的影响。
整体而言，我们预计机器租赁业的价值不会有重大的净变动。
⚫ 场外制作。如今，场外制作公司主要生产用于房地产的建筑元素、结构或模块，但也用于工业结构和基础设施（如桥梁段）。总的来说，在大型建筑生态系统中，场外制作仍然是一个相对年轻和不成熟的部分，具有高度的分割性以及规模较小的参与者，主要使用手工劳动。
本报告中所描述的所有九种变革都将以某种方式积极地影响未来对场外建设的需求，而且在整个生态系统中，集聚效应预计将是最显著的。在以产品为基础的方法、标准化和可持续性的引导下，未来几年将出现大量产品向非现场生产转移，通常是在人工或自动化生产线上。
即使在门、窗和完全预先安装的机械、电气和管道系统等平装设计中，场外建筑也将看到更深层次的集成。数据将灵活地从 BIM
模型转移到自动化工厂控制，以便在标准设计中进行定制。集成和连接器技术的目的是在最后的地点不需要熟练的劳动力，并使建造时间加快，预计将会有一个平面集成（2-D）和立体预制装配（3-D）的混合形态。
通过与设计师或综合研发部门的密切合作，公司将建立允许大规模定制的标准化子系统库。场外建筑公司将按终端用户细分，如医院或某些类型的桥梁。品牌也将成为区分产品的重要因素。
虽然场外制作预计会有强劲的需求增长，但业主的期望值和需求也会增加。因此，未来的形势可能会与今天的大不相同。能够在规模上领先的公司会站在别人之上。其中一些参与者可能已经存在于当今的生态系统中，而另一些则可能来自新进入者，他们认为房地产或基础设施等领域是部署智能技术的下一个平台的机会。无论哪种方式，未来的胜利者看起来都将与今天存在的各自为政的参与者截然不同。
我们的分析表明，作为向工业化转型的直接结果，场外建筑部门在受影响最严重的部门的增加值中可获得
20%至30%的份额。这个数额代表了非现场劳动力的成本（通常是模块化项目的 10%到 15%），以及投资和经营工厂的成本。最近建造的设施表明，最初的资本支出为 5000 万至 1
亿美元。
⚫ 总包和专业分包。以管理整体建设项目为重点，总承包商负责施工，协调分包商和供应商，应对风险。其中许多人目前的专业化程度有限，专业承包商在建筑项目中执行专门任务，如机械、电气和管道工程。
随着工作从工作地点转移到场外预制，最聪明和最专业的承包部门面临着一些商业模式的威胁。在模块化建筑项目中，多达
80%的传统劳动活动可以从现场转移到预制。一些技能最密集、最昂贵的工作，如机械、电气和管道，可以由低成本的制造业工人来处理。
更好和更早地应用 BIM
和其他数字工具，以及专业化和产品化的规范，将进一步降低风险和项目管理的需要，并简化供应链管理。
总的来说，在受影响最严重的市场，我们预计总承包增加值的 10%至 20%将有风险，而专业承包增加值受影响的比例要额外高 5%至
10%。竞争对手包括模块制造商和雇用他们的开发人员或有能力根据未来变化调整其业务模式的承包商。
这部分处在风险中的价值是对产业链上的其他参与者还是其客户有利，取决于行业动态和行为。在专家访谈和行业分析的基础上，我们为整个行业的盈利变化创造了一个情景分析。短期内，如果转移的价值有利于整个生态系统，该行业某些环节的利润池可能会翻一番。如果公司进行了快速而彻底的变革，以超越其竞争对手，并且抓住了价值链中的大部分价值转移，利润甚至还会增加（图表
15）。从长远来看，随着竞争的加剧，我们认为客户将受益于价格降低和质量提高。
3.5 这些变革的影响将因资产类别和项目类型不同而有很大差异
跨部门的行业变革预计对新建筑项目的影响大于对翻新项目的影响。因此，我们的估计侧重于新项目，尽管翻新肯定仍有一些潜力（见“翻新的潜力”）。
市场上新证据表明，翻新部分可能会发生类似于新项目的变化，并有很大的变化潜力，今后 15
年可以带来相当大的改善。
在可预见的将来，价值转移在资产类别及其各个子部门中有不同程度的适用性，而价值再分配预计会对它们产生不同的影响。我们的基础方案估计，到
2035 年，本报告概述的变革的渗透率约为 11%。图表 16 展示了一个时间轴说明不同资产类别中这些转型将如何影响新建筑项目。
例如，在房地产领域，我们预计到 2035 年，新建筑项目的渗透率将增加
15%，部分来自于单一和多家庭住宅、旅馆、办公室和医院的标准化潜力。
在不同的领域，这些转型可能为创新的参与者和客户带来高达 2650 亿美元的利润（图表
17）。
预计这些变化对基础设施的影响将小于房地产。在基础设施项目中作为子系统的构件比在房地产中的构件更难运输，而可重复性往往更低。一些部分--如机场和铁路，以及隧道中的桥梁或管道环--显示出更大的潜力，但总体而言，与公路相比，这一数量较小，预计受影响较小。在我们的方案中，到2035 年，基础设施部门内新建筑项目增加的渗透率可能约为7%。
预计工业部门的渗透率增量将低于房地产和基础设施。石油和天然气部门已经有了很高的生产力，在场外预制生产方面也是先进的，其他一些产业结构项目也是如此。我们估计，新的工业建筑项目增加的渗透率约为
5%。
建筑业的全面转型需要时间，但这一进程已经开始。接受我们访问的行业领袖们基本上认同，本报告中概述的转型很可能在未来五到十年内大规模发生。新冠疫情可能会加速即将到来的变化。
业界领袖强调，与五到十年前相比，当前更需要一场剧烈的变革。大约 80%的受访者认为，20 年内建筑行业将发生根本性的变革
（图表 18）。此外，超过 75%的受访者认为，本报告概述的变化很可能会发生，而这些变革将在未来五年内实现。
无论是现有的参与者还是新兴的企业都一直在推动建筑行业的变革。虽然类似的转型之旅在其他行业已经花费了数十年之久（如第 3
节所述），但建筑可以利用新的数字技术来加快其进程。此外，过去数年间，建造业吸引了大量私募股权基金及风险投资资金。
未来的建筑业将与今天的完全不同。除了我们对下一个业态的分析，以及被调查的高管的压倒性信念，我们也看到了一些迹象，表明在新冠疫情爆发之前，建筑业已经开始发生变化。新的进入者和现有的参与者都有与九项转变所不一致的行为。
虽然预制和模块化在建造中已经存在了很长一段时间，但直到最近才开始凭借新的材料、更好的质量和更大的设计灵活性重新获得吸引力。与传统方法相比，模块化建造提供了几个优点：它减少了对劳动力的需求（在面临劳动力短缺的市场上是一个特别有吸引力的有点），降低了成本，并将施工时间缩短了 30%至 50%。
以产品为基础的方法正日益受到重视。例如，在北美，在2015 至 2018 年间，永久模块化建设房地产项目的总市场份额增长了
51%，该部门的总收入增长了 2.4 倍（图表 19）。在英国和美国，模块化建筑约占酒店建设项目总数的 20%。
我们的受访者中，有 77%的人认为，向以产品为基础的建筑方式的转变很可能会大规模发生，大约
71%的受访者认为这种转变将在未来五年内发生。
⚫ 专业化。厂商已经开始专注于终端用户领域，随着施工流程的标准化和行业采用越来越多的基于产品的方法，这一转变有望得到进一步的推动。
例如，在海事建筑领域，顶尖的参与者是高度专业化的承包商，如皇家博斯卡利斯威斯敏斯特（RoyalBoskalis
Westminster），多年来，该公司已成为疏浚、填海和近海能源建设领域的世界领先企业之一（案例研究 1）。大约75%的受访者认为企业将推进未来建筑业生态系统的专业化，约
65%的受访者认为这种变革将在未来五年内发生。
⚫ 价值链控制和与核心供应链的整合。新兴企业和现有企业已经在寻求控制价值链的更大一部分，那些目前正在采取基于产品的建造方式的企业则表现得更为积极。例如，Katerra 利用新技术生产和控制价值链，包括工程设计以及场外制造（案例研究 2）。近
85%的受访者认为，参与者很可能会在未来的建筑业中控制价值链，约 71%的受访者认为这将在未来五年内实现。
⚫ 整合。建筑业已经开始整合，特别是在特定部门和价值链的某些部分。具体而言，从
2011 年至 2017 年，工程和建筑行业的并购活动每年增长约 9%，达到约1 800 亿美元，而全球并购数量每年增长近 7%，达到 3.2 万亿美元（设备租赁行业合并实例见案例研究3）。从 2014 年到 2017
年，建筑行业平均每年比2009 年至 2014 年多出近 100 笔并购交易。约 82%的受访者认为该行业可能会整合，约 57%的受访者认为整合将在未来五年内进行。
⚫ 以用户为中心和品牌创建。虽然在转向以产品为基础的方法之后更多地关注用户和品牌可能会实现规模化，但公司已经在加强对用户的关注。将用户的需求纳入产品设计的公司，其入住率和满意度都有所提高。例如，欧洲办公楼开发商 hb reavis
为其建筑项目开发了一种以用户为中心的品牌方法。自 2015年以来，该公司已获得 60 多个奖项（案例研究 4）。83%的受访者认为，未来建筑业的参与者将把重心转向客户，约
74%的受访者认为，这种转变很可能在未来五年内发生。
⚫ 对新技术和新设备的投资。建筑业的研发支出约占净销售额的 1.4%（以
2500 家公司为样本得到的数据），仍落后于其他行业的 4.1%。然而，一些指标表明，建筑业对于研发日益重视，投资于建筑技术和设施的公司正在从中获益。事实上，自 2013 年以来，建筑业的研发支出增长了
35%，而整个行业的这一比例为 25%（图表 20）。从 2012 年到 2018 年，投资于建筑技术公司的资金以近 40%的复合年增长率（CAGR）增长，而整个经济体系中的其他公司的这一比例则只有近
27%。
近 86%的受访者认为，未来将会有更多资金被投入到在新技术和新设施的研发上，近
72%的受访者认为，这种情况在未来五年内会大规模发生。
⚫ 人力资源投资。建筑业企业已经开始实施更有力的人力资源活动，以吸引和留住员工。在过去两年中，美国 75%的工程和建筑企业对员工培训和发展计划进行了修改，以更好地促进雇员再培训，并确保员工不断学习（案例研究
5）。
在我们的调查中，大约 74%的受访者认为，未来建筑业将在人力资源方面将投入更多资金，而
74%的受访者认为，在未来五年内，人力资源的投资规模可能会更大。
⚫ 国际化。随着行业头部的企业积极在国际上扩大影响力和自身的规模，国际化在开始在建筑业显示出较强的吸引力。我们对收入最高的十家总包商的分析发现，2013 至 2018 年期间，它们的国际收入的复合增长率为
2.3%，而同期国内收入复合增速为-0.7%（图表 21）。2018 年，国际收入占其总收入的近 70%。
近
75%的受访者认为业者将在国际上扩张，57%的受访者认为这种国际化趋势会在未来五年内大规模进行。
⚫ 可持续性。各行业对减少碳排放的态度发生了重大变化--建筑就是其中之一。在客户需求和环境法规的推动下，绿色建造项目继续增加，同时也推动了创建“更健康”的建筑和改善居住者健康的努力。据世界绿色建筑委员会（World
Green Building Council）称，建筑和建造共同承担着全球 39%的碳排放。运行排放（来自用于加热、冷却和轻型建筑的能源）占 28%，其余
11%来自贯穿整个建筑生命周期的与材料和建筑过程相关的碳排放。
联合国宣布了若干关于建筑领域可持续发展的目标。例如，根据“巴黎协定”的规定，到
2030 年，建筑物每平方米能源强度将下降约 30%。此外，一些最大的建筑企业已经为未来制定了宏大的减排目标（案例研究
6）。然而，建筑行业的分散化和以项目为基础的特征为采用可持续做法带来了更多的挑战，与此同时受过专业教育的绿色建筑专家严重缺乏。
近
90%的受访者认为，建筑的环境友好性在未来将是十分重要的，79%的受访者认为，这种转变将在未来五年内成为现实。
根据我们针对新冠疫情疫情进行的额外调查，大约三分之二的受访者预计这一流行病将加速行业即将发生的变革和转型。53%的受访者也开始投入更多资金以适应新的未来（图表 22）。
具体来说，大多数受访者预计疫情将加速未来的颠覆（图表
23）。亦有部分人持有对颠覆性市场进入者的期望，因为许多初创企业和科技公司在不断发展的形势下难以获得融资。约有三分之一的受访者还表示，自疫情爆发以来，他们的公司已开始在相关领域投入更多资金（尤其是在销售渠道和产品的数字化方面）。
另外，大约三分之二的受访者认为新冠疫情将加速这九种转型。他们还表示，他们的公司已经开始在这些方面进行更多的投资（特别是在技术和设备以及价值链控制方面）。然而，三分之一的受访者预计，向工业化和人力资源增加投资的进程将放缓（图表 24）。
建筑行业不能孤立地改变，变革必须是生态系统中的参与者和行业之外的利益相关者的共同努力。委托建设项目的客户和资助这些项目的金融机构都必须进行调整以促成变革。需求单必须做出调整，使得企业积极投资于实现转型所需的能力，这可能需要利益相关者改变关于价值以及价值产生于谁的定义。
从历史上看，业主们决定了选择定制的解决方案，但为了使未来的效率提高变得可行，行业必须进行某种程度的标准化。业主必须接受新的、更模块化的设计方法，从而在市场上创造需求，这种转变不会是利他的。事实上，业主更应该期望能够在未来的生态系统中获得多方面的好处。长期的效率提高预计将增加消费者剩余的形式实现，这使得业主能够在现有投入水平之下获得更高的产出。此外，预计未来的生态系统将侧重并改善 TCO，从而进一步使所有者受益。最后，变化可能会带来更大的整体透明度，业主可以利用这种透明度来提高每元支出的绩效，并获得其他好处。建筑业的未来还需要新的融资解决方案以及改变投资风险的意愿。转向以产品为基础的方法会影响项目时间表和融资所需的总时间。所需的总体建造期将缩短，从而缩短所需资金的总时间。然而，这种转变也可能需要更多的资金。因此，为了鼓励参与者接受变革，金融机构必须开发适应新需求的产品。然而，由于市场风险和项目复杂性预计也会下降，金融机构将需要重新审查在他们的产品中如何为风险定价，以获得有吸引力的回报。这也适用于其他与建筑业密切相关的机构，如保险公司，一些保险公司已经将采用现代建造模式的要求纳入了它们的条款之中。
为了有效应对行业性颠覆，建筑产业的所有相关公司应该改变他们的战略、商业模式和经营模式。他们需要提拔能者上任才能在新的世界中生存，并需要选择自己的转型方式。有些细分行业会受到更大的影响，但每个细分行业都会有自己的竞争路径。
新冠疫情使大胆的战略行动变得更加重要。在危机期间不是局限于努力生存而是采取快速、大胆的战略行动的公司往往会成为赢家。从过去的经济周期来看，这些公司在收入和 EBITDA
方面都优于竞争对手：在生产率（比如通过运营效率降低生产成本）上取得了快速提升，更早地剥离并在复苏过程中更多地收购，在经济下行之前清理了资产负债表。
建筑产业的相关参与者也应有所反应，促进变化并受益。首先，投资者在评估机会时，要对各自的变化有先见之明。第二，政策制定者应该致力于提高整个行业的生产力，实现更好的住房和基础设施成果。第三，业主有望从行业变化中受益，但在转变过程中也要发挥积极作用。
即便没有新冠疫情，长期而言这四个细分行业也将面临最大的下滑：材料分销商、综合总承包、专业分包商以及工程设计公司。这些参与者可能面临商品化和价值份额下降的问题。此外，受访者认为，总承包商将会率先进行转型（图表
25）。
5.1 所有的参与者都需要在将来的九种变革中采取行动
为了应对本报告中详细介绍的行业转型，公司需要重新改造自己，重新定义他们的战略、业务和运营模式（图表
26）。一个典型的过程可能从最初的战略开始--重新设定努力的方向，包括审查该在哪里发挥和如何取胜，并评估这九种变革有多强以及将如何影响核心市场，以及对未来获胜的业务和运营模式提出了哪些要求。公司还需要建立一套有利机制，使自己在未来取得成功，并决定如何实施新的战略。鉴于不断变化的建筑业具有高度不确定性，需要将成功的战略制定和方向设定视为一个不断重复的过程。
策略（重置）需要确定“在哪里发展”。哪些资产类别、细分行业、区域和价值链占比是大的、增长的、有利可图的，并且处于可接受的风险水平？在哪一个领域，公司能够建立持续的竞争优势和进入壁垒？答案可能是多种多样的，从全球高端写字楼开发，到为住宅预制构件提供精密交叉层合木，到全大陆钢桥的建造或物流设施的自营。
“在哪里发展”的问题之后，公司必须评估这九种变革对“如何取胜”的影响，即未来成功的商业和经营模式的含义。各个细分行业的答案会有很大的不同，例如小型住宅项目与数十亿美元的石油和天然气项目相比，或者基础材料供应与设备租赁之间的差异。然而，关于这九项变化所带来的影响，是所有行业的高管都需要回答的问题。以下是一些思考的出发点：
基于产品的路径。我能在多大程度上产品化、标准化自己的产品和服务？我要针对哪些目标客户群体？向他们提供什么样的定制化是必要的且经济的？我应该试着遵循当前的客户需求还是尝试创造市场需求？我是否想明确地避免产品化，并专注于高端的或个体的项目？
专业化。在我选择的细分市场中，我想专门做些什么？在创造竞争优势和经验与平衡订单和市场周期性之间，什么是正确的平衡？本区域内我能成为多个细分行业的领导者吗？
价值链控制和与核心供应链的整合。目前有什么样的业务复杂性，它们在多大程度上限制了创新和效率的提高？我可以也应该进入-或投资-相邻的价值链吗？我需要并购才能做到这一点吗？我能否通过战略联盟和伙伴关系实现对价值链的端到端控制？我选择的合作伙伴是否对如何创新价值交付和商业模式有相同的看法？
以顾客为中心和品牌。如果我的目标是在我所选择的市场中成为一个公认的领导者，我如何才能建立品牌来支持这个目标--以及这些品牌应该传达什么样的价值观？我如何从公司层面出发，在不同区域中平衡品牌与产品或服务？在目前生态系统的激励结构可能是为了受益于过度设计以增加项目数量、变更订单和索赔、伪造市场透明度或不合理地传递风险这样的背景之下，我怎样才能改变我的商业模式来为我的商业伙伴和最终客户创造更好的结果和体验？
整合。我需要什么规模才能在技术、设施和人力资源方面实现所需的大规模投资，并在所有目标市场建立一定规模？我能按部就班地达到这个规模吗？还是我需要并购？出售方并购对我来说是一种选择吗？
对技术和设施的投资。如何能实现自动化或数字化？什么是合适的技术供应商？我如何构建或迁移我的 IT
平台以变得未来可期？哪些业务可以从项目现场转移到工厂？如何保持生产选址与物流成本之间的平衡？
人力资源投资。我怎样才能改造我的组织的文化以拥抱变革？我的员工需要什么样的技能培养活动？我需要什么样的新人才？我如何才能在招聘市场上找到合适的技术人员？一个吸引人的新策略和品牌是否构成答案的一部分？
国际化。我能在哪个目标地区取得成功？如何平衡区域、业务部门和职能层面的治理？我可以使用低成本的国家采购或生产选址策略吗？如何遵循建筑法规和行业动态的区域性变化？
可持续性。如何提高我的经营、产品和投入的环境和社会可持续性？我能走多远--多快--既能达到我自己的道德标准，又能达到规定？我如何为可持续性投资创造一个商业案例？在任者还需要决定他们应该在多大程度上专注于捍卫自己的核心业务或是适应不断变化的环境，还是积极地重塑自己、攻击和破坏他们经营的市场。颠覆性游戏需要冒险和投资，但成功的举措可以获得盈利性和估值倍数的阶段性变化。
保卫核心竞争力和转变。那些不愿颠覆他们所处市场的玩家可能会选择将重点放在那些受即将到来的变化影响较小的领域，如翻修、建设独特的标志性建筑。然而，这些部分可能面临市场份额下降和竞争加剧的问题。因此，参与者将需要不断提高他们的竞争力以及管理风险的能力，需要适应不断变化的环境。例如，承包商将需要投资于现场自动化、流程数字化、端到端采用 BIM 或采购高价值的吊舱以简化现场施工。
重新改变以冲击和颠覆。更多有抱负的企业可能会选择重塑现有的商业模式，并远远超越目前的核心，成为行业转型的领导者。它们将明确针对即将发生变化的领域，巩固价值链，采用具有先进物流管理的在线直接渠道，采用方案并购来实现规模扩张，或投资于远远超出其现有流水线的制造能力的产能。
无论选择什么策略，一系列推动者都能使生态系统中的所有参与者受益。如我们的调查所示，吸引和培养顶尖人才至关重要（图表
27）。事实上，90%的被调查行业专家认为，这一行动将是未来生态系统中最重要的行动。此外，82%的受访者认为转向敏捷的组织结构至关重要，78%的受访者倾向于建立合作伙伴网络并调整合约激励机制。
最后，企业需要定义如何实施和实现企业转型。在最基本的层面上，有几种选择。一些公司将按照目标业务、经营模式和新的市场环境建立新的业务单位，并随着时间的推移，向该部门转移越来越多的数量和资源。其他公司将试图改变现有核心业务。
然而，其他人可能会选择在与现有业务保持一定距离的情况下启动新的攻击性业务。有些公司将利用买卖方的并购，开始转向新的业务和运营模式。根据具体情况，所有这些方法都能成功。
若干年后，价值链中的每一个参与者都必须对这些转变做出反应或推动转变，并重新创造商业和运营模式。我们提供了未来变革类型的简短例子，以此作为制定个性化取胜策略的灵感。
房地产、基础设施和工业项目的公营及私营机构开发商从头到尾统筹开发过程：融资、拿地、寻找增值项目。随着客户期望值的持续增加，开发商将越来越专业化，并投资于产品生产和品牌建设，这将越来越需要跨国规模，并淘汰那些以传统方式工作的人。专业化将是吸引客户的关键，开发人员需要决定将精力集中在什么地方。此外，通过细分市场深入对客户需求的了解，无论是部门还是资产类型，都将是最成功的战略的核心；如果没有基于客户需求的理解，那么已建立的资产很快就会过时。
最成功的参与者已经将对于客户的洞察与产品和供应链的创新结合起来，以交付高绩效的项目。例如，领先的商业房地产开发商正在与终端用户建立直接关系，并创造出能够随着需求变化迅速被重新利用的空间。同样，公路开发商正直接与司机联系以更好地了解使用模式，为今后的公路设计和运营提供信息。开发人员在许多方面为整个行业定下了基调。
由于开发人员处于价值链的顶端，他们可以影响价值链其他部分的中断的方式和速度，包括积极引导公司工业化生产产品，以及基于库的设计和子系统。这些方法可以减少项目的造价、工期和降低风险——提升项目财务可行性——进而转化为更高的利润、更大的成交量或转移给客户的价值。只有有了开发人员发出的正确信号，变革才会扩散到生态系统的其他部分。公共部门也可以发挥重要作用，因为公共部门是一个非常大的开发商（和业主）。
颠覆可能从根本上改变在建筑业成为一名工程师或建筑师的含义。历史上，这些专业人员运用他们的大量专业知识为单个项目创建设计和规范：每个设计都经过优化以满足项目的独特需求。未来几年，独立的专业服务公司将与生产化和品牌化的开发商、场外建筑公司和专业分包商密切合作为一个综合性的研发体系。这些公司将通过结构和子系统设计的标准化、在其目标部门开发标准化的产品设计来增加价值以便有一个可定制的整体。这种模块化的设计将在一套大型建筑工程中重复使用。如此一来，工程设计公司就可以影响行业标准。随着行业转向更加以产品为基础的模式，工程和建筑公司面临的挑战将是解雇他们的员工，并雇佣合适的人才在这个新的趋势下进行设计。
模块化和自动化并不适用于所有项目：高度个性化建筑或复杂的项目标准化程度有限。同样，翻新-维修-改进（RMI）项目很可能在一段时间内继续采用相对传统的设计方法。但是在受影响的领域，工程设计公司可能会通过使用标准化的产品和库，以及更多基于软件的自动化和参数化设计来提高效率，应用程度取决于转型的效果。表现最好的公司仍然会获益，大业主可能会为模块化或定制化的产品设计支付额外费用因为目前只有少数公司具备能力和经验。但是，随着行业调整以适应可多次复制和调整的设计，受影响部分的工作量可能会减少。随着更加专业化和产品化的做法，重新设计的需求预计也会大幅度减少，从而为工程设计节省大量费用。
建筑工程广泛使用的原材料包括水泥、钢铁、木材或玻璃等，行业内许多参与者已经是大型跨国企业，价值链的动态变化缓慢。最显著的影响可能是向新的、重量较轻的材料的过渡，以及对可持续性、再循环和减少废物提出更高的要求。虽然建筑业应该从建筑市场的长期（后周期）增长中受益，但传统材料的数量（如水泥的数量）在每栋建筑的基础上似乎会下降（包括由于较轻重量的非现场模块生产的增加，因此基础不那么牢固）。分销和承包业务的数字化和整合可能会改变物流和客户接口。公司保持领先的发展，提高创新的速度和客户的亲密程度是至关重要的。
包括电梯、暖通空调设备和管道在内的零部件通常采用类似筒仓的方式生产，这导致了一旦部件安装在建筑物中，就无法集成这些部件。由于个人经验或供应商的激励计划，安装人员往往与特定供应商有很强的联系，而最终用户的品牌归属通常不那么强。
九种变革中的几个将对组件制造商产生最强烈的影响：产品化和标准化（包括通过 BIM
对象库）和在线渠道将提高价格透明度并导致商品化；整合将提高大型承包商或模块化建筑公司的议价能力；国际化将导致从低成本的国家采购。最好的公司可以推动行业整合和市场份额提升以进一步实现规模经济，并提供具有TCO优势和增值数字服务的解决方案。它们也可能从制造组件转向整个模块或子系统、直销模式以及协调 JIT 物流到预制或最终的建筑工地。
在下一个
20 年，制造商将从生产用于建筑过程的传统重型机械和工具，过渡到用于生态系统的高度自动化、相互连接的产品。新设备将与机器人技术相结合，可用于生态系统的制造过程--例如，用于建筑材料、部件和建筑物的工厂。制造商将不再简单地销售产品，而是提供与他们的产品配套的服务。这将增加机器的附加值，提升自动化程度将支持更大的产销量。此外，对用于场外制造的机械的需求预计还会增加。反过来，提高效率和减少现场工作时间的需求预计会对机械销售量产生负面影响。
出发点分销商采购、储存和运输基本材料、部件和设备转售给消费者和企业。一些分销商也提供信贷。部分分销商是物流和存货的组织，主要针对建筑工地和安装人员。
九项转型中有几项可能对经销商造成负面影响。产品化、标准化和整合将把决策和采购从小型专业分包商转移到大型承包商和以产品为基础的开发商，从而提高谈判能力并减少所需材料的广度。更好和更早的计划使用 BIM
和数字工具将加速这些转型，并减少本地库存。场外制造设施将把发货需求转移到工厂中心，以更好地预测的需求水平，这将是主要的物流节点，减少了对靠近建筑工地的密集存储网络的需求，同时也提高了对准时交货的预期。国际化将使更多的资源从低成本国家采购。在线和直销渠道，包括来自在线分销巨头的新竞争，将进一步重塑这一细分领域-它们为客户提供满足其高期望的服务，并越来越多地应用技术，如先进的分析技术或自动化仓库。
虽然这些转变对缺乏规模和物流能力的分销商构成了重大威胁，但它们为拥有这种能力的公司提供了机会。在精益生产、分类别评审和新的业务解决方案的支持下，有机会整合该部门。直接与客户的数字互动渠道和接口，连接到
BIM和建筑管理系统，允许更好地融入价值链。分销商可以通过在物流、需求预测和库存管理中使用先进的分析方法来填补未来建筑景观中物流中心的角色，从而允许从供应商到模块化建筑工厂到建筑工地的及时交付。分销商可以通过以下方式为客户创造新的价值：国际采购、提供信贷融资、按装配顺序包装、提供房内交货、在工作日前交货、提供现场物流规划和运营，甚至处理简单的预装配。
目前，租赁企业为公司提供了低成本的机器与工具，这有助于最优化设备的使用。数字技术将通过现场物流提高效率，要么在正确的时间提供正确的机器，要么为客户操作和控制机器。通过提供数字服务，租赁公司从产品中收集使用数据，为客户提供最佳的机械设备使用体验。
一些机器--尤其是工具--预计将被移出工地，趋向于更高的利用率和有限的租金，而不是直接购买。这一转变将对机器租赁者产生负面影响，尽管只在很小的程度上。反过来，基于服务的商业模式和基于物联网的机械和工具可以弥补这些负面影响。基础设施可能不会受到即将到来的变化的影响。
目前场外预制公司主要制造用于房地产的建筑组件、结构或模块--也生产用于工业结构和基础设施（如桥梁段）。总的来说，在大型建筑生态系统中，场外预制建筑仍然是一个相对不成熟的部分，具有高度的分散化和规模较小的参与者，主要从事手工劳动。
本报告中所描述的所有九种变革都将以某种方式积极地影响未来对场外建设的需求，而且在整个生态系统中，集成效应预计将是最显著的。在以产品为基础的路径、标准化和可持续性理念的引导下，未来几年将出现向非现场生产的广泛的产品转移，通常是在人工或自动化生产线上。
即使在门、窗和完全预制的机械、电气和管道系统等平装设计中，场外建筑也将看到更深层次的集成。数据将灵活地从 BIM
模型转移到自动化工厂控制系统，以便在标准化设计中进行适当的定制。集成和连接技术的水平目的是使得最后的施工现场不需要熟练的劳动力，花费极短的建设时间。将有一个平面（2-D）和立体（3-D）预制产品的混合，这些产品将在现场组装。
通过与设计师或综合研发部门的密切合作，公司将建立能够实现大规模定制的标准化子系统库。我们预计场外建筑公司将按终端用户细分，如医院或某些类型的桥梁。品牌将成为区分产品的重要因素。
虽然场外建筑预计在短期内将获得巨大的需求增长，但业主的期望和需求也将增加。例如，整合可持续性和新材料的能力以及灵活的自动化（最终现场的最低工作量）将成为越来越重要的标准。因此，未来的形势可能会与今天的大不相同。能够在规模上拉开差距的参与者会站在别人的头和肩膀之上。其中一些参与者可能已经存在于目前的生态系统中，而另一些则可能是新进入者，他们认为房地产或基础设施等领域是部署智能技术的下一个平台的机会。无论哪种方式，未来的胜利者看起来都会和现在的参与者有很大的不同。
总承包商主要面临商品化风险，部分建筑工程将移出工地转为工厂预制。数字化、专业化和产品化将减少风险和项目管理需求，从而降低总承包商角色的重要性。受转型影响较小的项目对传统承包商的需求预计持续，如翻修或其他标准化程度较低的地区的项目。为了和竞争对手形成差异化竞争优势，总承包商将专注于在执行上变得精益求精以管理成本，与价值链的其他部分整合，并专注于同一资产类别中的某类终端客户或者细分行业。
专业分包商进行建筑工程中的离散任务，如机械、电气和管道工程。未来，专业承包商的大部分工作将转移到工厂预制和低成本劳工。数字化和直接采购方法可能会消除在某些行业市场上常见的材料采购的加价。就像总包商一样，分包商必须拓展技能，专注执行，与价值链中的其他公司进行整合，并考虑进一步的专业化（例如，特定类型的建筑）。
建筑业正在发生颠覆性的变化，它将影响到价值链的每一个环节。收入和增加值将得到重新分配。颠覆已经开始，而且只会在未来几年加速，新冠疫情已经使得采取行动变得十分紧迫。高管、投资者和政策制定者都需要加快应对措施的规模和步伐，并确保他们在转型过程中站在正确的一边，这种变革将创造出新的赢家，但同时也会让许多人落在后面。
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让我们之间的距离又近了一步
