回迁房和商品房的区别是什么？购买回迁房有风险吗？ - 文章专栏 - 模袋云

回迁房和小产权房一样也有着价格上的优势，不少人打算购房时都会先考虑回迁房。在房地产市场上，回迁房和商品房一样，都比较常见，帮助购房者弄清楚回迁房和商品房的区别是什么，可以让他们在购房时更好的做决定。下面就来看看回迁房和商品房二者存在的差异，选择购买回迁房会面临什么风险？

一、什么是回迁房？

有拆迁才有回迁房，回迁房就是开发商在征收土地时，赔偿给回迁户的房子。回迁房在二手房交易市场上也占据一定的份额。市面上的回迁房主要分为两类，一类是有房产证的回迁房，一类是没有房产证只有拆迁协议的回迁房。

二、什么是商品房？

商品房是指经过有关政府部门的批准，开发商获得一定时间内国有土地的使用权，然后由房地产开发的，建成后用于市场出售出租的房屋。商品房包括住宅、商业用房以及其他建筑物。

三、回迁房和商品房的区别

前面已经说了回迁房主要分为两类，有房产证的回迁房和没有房产证只有拆迁协议的回迁房。有房产证的回迁房和普通的商品房并没有太大的区别，一样需要花钱购买，一样可以获得产权。因此，这边说的回迁房和商品房的区别，主要指的是没有只有拆迁协议无房产证的回迁房。

1、价格

没有房产证只有拆迁协议的回迁房的价格相对便宜，它是根据国家政策进行建造赔付给拆迁户额，拆迁户购买时很便宜。而商品房价格相对较贵，且受市场行情影响波动大，和供需关系有关。

2、买卖关系

回迁房的购买关系主要是征地开发单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，以拆迁协议为基础。而商品房是以购房者和开发商签订的《商品房买卖合同》为购买基础一般房屋价格在合同中进行约定。

3、房屋权利

只有拆迁协议无房产证的回迁房不能上市，无法进行合法的交易，且不能抵押给银行进行贷款。而商品房可以作为商品自由流通，而且可随时在银行进行抵押贷款。

4、再次交易

商品房可以获得房产证，因此二次交易相对简单，方便过户。而受政策影响回迁房往往需要政府规定的种种限制条件，例如：居住满五年、缴纳土地出让金等，因此再次交易的难度较大。

四、购买回迁房的风险

1、办证难有保障。许多“回迁房”会因各种复杂原因暂无法领取房产证，因此从回迁户手里购买的回迁房，无法办理过户登记手续。有的回迁房即使能办房产证，但办证时间难保障。

2、过户登记费用高。回迁户可以享受的一些政策优惠，但回迁房过户交易时就可以面临补交一些费用的情况，增加了过户登记费用支出。比如，回迁房若是使用的划拨土地，则需补交土地出让金变成出让土地，才能办理土地使用证。买回迁房风险

3、不能办理按揭。无房产证的回迁房，银行不会给办理按揭贷款手续，只能双方协商分期付款或一次性付款。买回迁房风险

3、经济风险。大多购买回迁房的交易行为，一时无法办理备案登记或产权过户登记，有的回迁户故意一房多卖，致购买者出资后无法取得房屋产权，有的即使索赔也会遭遇已无赔偿能力的困境。在未办理房产证前，若回迁户对外有债务，回迁房可能会被法院查封。

以上就是回迁房和商品房的区别，以及购买回迁房存在的风险，建议大家尽量还是选择商品房比较好。如果非要购买回迁房的话，也要选择有房产证的回迁房。