​农村宅基地的使用权该怎么估价？ - 文章专栏 - 模袋云

据悉，全国各地宅基地制度改革试点的主要内容就是，保障农民宅基地的用益物权，赋予农村土地“资产”属性和抵押融资功能，推动农村宅基地流转、有偿使用和有偿退出。这些无不牵扯到土地和宅基地上面建造的房屋的估价问题，要推进改革，估价问题也是无法回避的。但是，农村宅基地上的房屋价值和普通房的价值存在非常大的差异性，因此，估价方法也必然有所不同。那么，农村宅基地的使用权该怎么估价呢？

农村宅基地的使用权该怎么估价？

在实际工作和学习中了解到，目前以下三种估价法，是得到较多认可的：

1、比较法

比较法是根据所在区域农村宅基地流转情况，选择一定数量的流转案例，将它们与估价对象进行比较，分析它们的差异情况和流转案例的成交价格，并考虑区域环境、院落情况等，得到估价对象的价值。这个方法主要适用于有比较多流转案例的地方，主要是指现在已经在搞宅基地制度改革试点的地区。

2、成本逼近法
由于宅基地使用权不能在市场上自由流转，对较为偏远的区域，一般情况下不适宜采用市场比较法进行评估。建议采用成本法，调查当地农用地转为建设用地的成本、土地开发成本、有关税费、资金成本等测算。

参考计算公式：
集体建设用地使用权价值=土地取得费（耕地开垦费+耕地占用税+水利建设基金+新菜田开发建设基金）+土地开发费（集体农地开发为宅基地开发程度需要的开发费）+利息（集体农业用地的开发为宅基地投资所产生的利息，计算基数为土地取得费与开发费）+利润（集体农地开发为宅基地投资产生的利润）+增值收益（集体农地开发为宅基地之后产生的增值）

3、收益法

土地管理法规定宅基地上建设的房屋可以进行出租，不过目前城郊宅基地出租的案例比较多，因此，可以采取收益法来估价。具体就是预测估价对象的未来收益，利用报酬比或资本化率等将未来收益转换为价值，由此可以得到估价对象的价值。在使用收益还原法时，应注意农村居住房地产的税费项目与国有土地上房屋的不同，还原利率的取值也应与国有土地上的房产有区别。

综上所述，关于农村宅基地的使用权该怎么估价的相关内容介绍就为大家讲解到这里了，希望能对大家有所帮助！我国法律规定“宅基地属于农民集体所有”、“农村村民一户只能拥有一处宅基地”、“宅基地使用权不能抵押”等，对宅基地的使用权有诸多限制，因此宅基地的评估条件也不同于一般的土地，所以大家在这方面要多加留意。如果你也喜欢这篇关于农村宅基地的使用权该怎么估价的文章，别忘了多多关注我们的网站！