为何后悔买公寓当住宅？住宅和公寓有哪些不同？ - 文章专栏 - 模袋云

有刚需购房需求但是又不满足购房条件的，开发商给提供了另外一个选项，就是购买商住两用的公寓，刚去看还真是感觉不错。黄金地段交通发达生活便利，而且购房不受限制，面积一般比较小总价低，而且还能做办公用，比写字楼的价格低。但是听卖方吹得这么天花乱坠，好多人还是后悔买公寓当住宅，小编为您整理了住宅和公寓的几个主要不同之处，看完您就明白了。

一、产权年限不同

住宅的产权年限多为70年，而商务型公寓根据用地性质产权为40年或50年。

二、交易税费不同

在普通住宅的交易中，一般卖方需要承担增值税（2年以下住房，全额征收增值税，税费5%；2年及以上住房，免收增值税）和个人所得税（5年以下家庭唯一住房和5年及以上非家庭唯一住房，按差额的20%征收；5年及以上的家庭唯一住房，免征；无法计算房屋原值的普通住宅，按全额的1%征收），而买方则需要缴纳契税（首套房且为90平及其以下，税率为总房款的1%；首套房且为90平以上的，税率为总房款的1.5%；非首套房且为90平及其以下，税率为总房款的1%；非首套房且为90平以上的，税率为总房款的2%）、工本印花税（5元/本）、产权转移登记费（80元/套）。

在公寓交易中，卖方需缴纳房屋增值税（按差额的5.55%）、土地增值税（仍里部分的30%-60%，可用其他税费抵扣）、个人所得税（盈利部分的20%，可用增值税抵扣）；买方通常需要缴纳交易手续费（合同价0.5%，契税3%）、印花税0.05%、登记费（550元/套）。

三、物业费标准不同

公寓水电费等按商业来交，要比普通住宅贵。

四、首付不同

公寓按商业性质算的话首付和贷款利率都比较高，首付一般要求百分之五十以上，每月还款也是一笔不小的费用，还是有一定压力的。

五、享受福利不同

公寓不算学区房，不能落户也不能享受就近入学，对孩子上学很不方便。

六、生活环境不如普通住宅

公寓环境一般很难做到南北通透或是全明房屋，户型和采光不如住宅。而且每层住户多，公摊面积大。住宅是封闭式管理，小区环境相对比较安全，人员相对稳定；公寓大多开放式管理，商住两用所以人员流动性高，无小区环境，居住舒适性差。公寓大多临街，会接受更多噪音，不如普通住宅安静。

七、升值潜力不同

正因转让税费高，商用公寓投资客通常需通过长线放租获利，在收租10-20年后才会选择卖出实现收益。公寓与小户型的溢价能力，主要还是看重地段，公寓产品户型一般较小，入手时总价较低。同等位置的两种产品而言，我认为小户住宅的价值更高一些，居住的属性更强，居住成本更低，方便转手，住宅的溢价空间也更高。现在的公寓相当的看重地段，比如说环内的公寓与二环外的公寓在成交量与投资价值上就天差一别。

了解了公寓和住宅的差别，是不是觉得公寓简直一无是处？但是其实公寓也不是完全不值得买，这种类型房子的出现必然是为了满足一部分人的需求。若是创业初期资金比较紧张的创业者购买公寓其实还是比较划算的，因为住宅不能注册公司，但是商住两用的公寓是可以的，公寓的价格比写字楼要低很多，所以对于自由职业者、小型工作室或是创业初期的购房需求者公寓还是一个不错的选择。